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Lärm als Grund zur Mietzinssenkung
* Fritz Blaser
Erstmals hat ein Mietgericht einen Mietzins wegen Fluglärm
reduziert. Das Wichtigste aus dem Bülacher Entscheid:
Infolge Bauarbeiten wurde im Juni und Juli 2001 die Westpiste des
Flughafens Kloten gesperrt und der gesamte Flugverkehr über die beiden anderen Pisten abgewickelt. Dadurch
erhöhte sich die Zahl der Flugbewegungen über dem Mietobjekt eines Mieters und entsprechend nahm der
Fluglärm markant zu. Er verlangte daher eine Mietzinsreduktion von 40%.
Gemäss Art. 259d OR kann der Mieter eine verhältnismässige Herabsetzung verlangen, wenn die
Tauglichkeit des Mietobjektes zum vorausgesetzten Gebrauch vermindert wird. Es ist unerheblich, ob die Störung vom
Vermieter oder von Drittpersonen ausgeht. Ab welcher Intensität kann von einem mietrechtlichen Mangel gesprochen
werden.
Der vertragsgemässe Gebrauch der Mietsache muss in erheblichem
Masse beeinträchtigt werden, d.h. dass Dauer, Häufigkeit und Intensität der Immission die Aufmerksamkeit
des Mieters erheblich beanspruchen und die allgemeinen Tätigkeiten im Mietobjekt erheblich beeinträchtigen
müssen.
Wie Zeugen aus der unmittelbaren Nachbarschaft festhalten, wurde
die Liegenschaft von 7.00 bis 20.00 Uhr oder gar länger im Abstand von wenigen Minuten überflogen. An einen
Aufenthalt auf dem Balkon sei nicht zu denken gewesen. Übliche Tätigkeiten wie, konzentriertes Arbeiten,
Ausruhen, Fernsehen und das Führen von Gesprächen sei in der Wohnung selbst bei geschlossenen Fenstern massiv
beeinträchtigt, teilweise vorübergehend unmöglich gewesen. Zudem hätten bei einzelnen Flugzeugtypen
die Fenster vibriert.
Das Mietgericht erachtet daher alle Voraussetzungen
für eine Mietzinsreduktion als erfüllt, es sei denn, dass diese Störungen bereits im Zeitpunkt des
Vertragsabschlusses bestanden oder zumindest die Bedingungen des Vertrages beeinflusst hätten. Eine
Mietzinsreduktion wäre auch ausgeschlossen, wenn der Mieter die drohende Zunahme des Fluglärms gekannt
hätte oder bei genügender Sorgfalt hätte erkennen können.
Bezüglich des Umfangs ging das Mietgericht von einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit von
50 % aus. Dies allerdings nur während 2/3 des Tages und gelangt daher gerundet auf eine Mietzinsreduktion von 30 %
des Nettomietzinses während zweier Monate. Fazit:
Für eine Mietzinsreduktion ist massgebend:
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Welche Lärmimmissionen
waren dem Mieter bei Vertragsabschluss bekannt oder hätte er erkennen können? |
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Was wurde als vorausgesetzter
Gebrauch des Mietobjektes vereinbart. |
Will sich der Vermieter gegen unliebsame Senkungsbegehren
schützen, so wird er den Mietvertrag ergänzen müssen und zwar bei:
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"Verwendung für
Wohnzwecke. Für … Personen soweit es der gegenwärtige und der künftige Fluglärm
zulassen". |
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Besondere
Vereinbarungen
"Es ist dem Mieter bekannt, dass das Wohngebiet mit Fluglärm belastet ist und dass die An- und
Abflugrouten jederzeit geändert werden können, was bei der Festlegung des Mietzinses berücksichtigt
wurde." |
* lic. iur., HEV Zürich |
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