Mietergemeinschaften
* Harald Solenthaler

Bei vielen Mietverhältnissen besteht die Mieterschaft aus mehr als einer Person. Sobald zwei oder mehr Mieter im Mietvertrag als Partei aufgeführt sind, bilden diese eine Mietergemeinschaft. Wegen der Mehrzahl von Mietern gibt es gewisse Unterschiede, die zu beachten sind. Bei verheirateter Mieterschaft ist die gemeinsame Wohnung in der Regel rechtlich als Familienwohnung zu behandeln.

Sind mehrere Personen gemeinsam Mieter eines Objektes bilden sie eine Mietergemeinschaft. Neben den eigentlichen Wohngemeinschaften, deren Mitglieder zusammen eine Vertragspartei bilden, sind auch Konkubinatspaare, bei denen beide Partner als Mieter auftreten, eine Mietergemeinschaft. Eine solche kann beispiele auch dann entstehen, wenn eine Erbengemeinschaft anstelle des verstorbenen Mieters in das Mietverhältnis eintritt.
Bei Mietergemeinschaften sind Willensbildung und Rechtshandlungen von allen Mitgliedern gemeinsam zu tragen. Ein einzelner Mitmieter kann nicht ohne Zustimmung der anderen für die Gemeinschaft handeln. Gemäss den von den Vermieterorganisationen gemeinsam herausgegebenen Mietvertragsformularen haften bei solchen Mietergemeinschaften alle Mitmieter solidarisch für die Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag. Dies bedeutet für die Vermieterschaft, dass sie gemäss Art. 144 OR frei wählen kann, ob sie von jedem je einen Teil des gesamten Mietzinses oder anderer Forderungen aus dem Mietverhältnis fordern will oder von einem einzelnen Mitglied das Ganze.

Mietzinserhöhung und Kündigung durch Vermieterschaft
Eine Anzeige einer Mietzinserhöhung durch die Vermieterschaft ist an alle Mitglieder der Mietergemeinschaft zu richten. Dabei genügt es, ein amtliches Formular zu verwenden, sofern darauf alle betroffenen Mitmieter und Mitmieterinnen verzeichnet sind. Für die Kündigung wird die gleiche Vorgehensweise verlangt. Aber aufgepasst: Bei Familienwohnungen gilt es, besondere Vorschriften einzuhalten (vgl. Abs. Familienwohnung).

Kündigung, Geltendmachung von Ansprüchen durch Mieterschaft
Mietergemeinschaften bilden eine so genannte notwendige Streitgenossenschaft, was bedeutet, dass sie betreffend ihren Ansprüchen sowie ihrer Rechten und Pflichten grundsätzlich nur gemeinsam handeln können. Somit ist ein einstimmiges Handeln für die Kündigung des Mietverhältnisses oder für Klagen an Schlichtungsbehörden und an ordentliche Gerichte, wie Mängel-, Mietzinsanfechtungs- oder Herabsetzungsklagen, erforderlich. Doch gibt es diesbezüglich gewisse Ausnahmen. So genügt z.B. das Handeln eines einzelnen Mitmieters bei Bestehen eines Mangels, dessen Beseitigung zu fordern oder gegebenenfalls den Mietzins zu hinterlegen.

Familienwohnung
Eine Familienwohnung ist eine Wohnung, welche einem verheirateten Paar als Wohnsitz dient. Ob der Mietvertrag nur von einem der Ehegatten oder von beiden unterzeichnet wurde, hat keinen Einfluss auf die besondere rechtliche Behandlung als Familienwohnung. Selbst ob der Vermieter gar nicht weiss, dass sein Mieter verheiratet ist, spielt hiefür keine Rolle.
Laut Art. 266n OR hat sowohl die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung gemäss Art. 257d OR als auch die Zustellung von ordentlichen oder ausserordentlichen Kündigungen, bei der Familienwohnung an beide Ehepartner separat zu erfolgen. Anderseits kann sie vom Mieter nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des Ehegatten gekündigt werden.
Gemäss Art. 273a Abs. 1 OR kann der nicht mietende Ehegatte bei Kündigung der Familienwohnung auch allein das Anfechtungs- und Erstreckungsrecht ausüben.

* lic. iur., HEV Zürich