Bauhandwerkerpfandrecht beim Mieterbau
* Romina Wilke

In einem neueren Entscheid (BGE 126 III 505) setzt sich das Bundesgericht wieder einmal mit der Problematik des Bauhandwerkerpfandrechtes beim Mieterbau auseinander.

Besonders bei Geschäftsmieten kommt es sehr häufig vor, dass der Mieter das Objekt für seine Zwecke umbauen möchte. Für Erneuerungen und Änderungen an der Sache benötigt der Mieter gemäss Art. 260a OR die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter hat zu bedenken, dass ihm durch die Zustimmung Kosten entstehen können. Nach Gesetz muss er dem Mieter nämlich eine Entschädigung zahlen, falls bei der Beendigung des Mietverhältnisses das Objekt aufgrund der vom Mieter getätigten baulichen Änderungen einen erheblichen Mehrwert aufweist.
Schon vorher kann der Vermieter jedoch böse Überraschungen erleben: Wenn der Mieter seine Handwerker nicht bezahlt, können diese auf dem Grundstück des Vermieters ein Bauhandwerkerpfandrecht errichten lassen. Damit läuft der Vermieter Gefahr, für offenen Rechnungen geradestehen zu müssen.
Das Bundesgericht hat schon in einem älteren Urteil entschieden, dass Bauhandwerker auch dort Anspruch auf Einräumung des gesetzlichen Pfandrechtes gegenüber dem Grundeigentümer haben, wo nicht er, sondern sein Mieter Besteller der Arbeiten ist. Voraussetzung für die Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandes ist lediglich, dass die spezifische Bauleistung der Handwerker oder Unternehmer den Wert des Grundstückes tatsächlich vermehrt hat. Die objektive Wertvermehrung muss anhand der allgemeinen Lebenserfahrung oder durch Gutachten eruiert werden.
Das Pfandrecht der Bauhandwerker kann nicht beschnitten werden. So ist die Abrede, dass der Mieter allfällige Pfandrechte abzulösen hat, gegenüber Bauhandwerkern wirkungslos (BGE 123 III 124). Der Vermieter muss daher eine Regelung suchen, die es ihm erlaubt, sich notfalls beim Mieter schadlos zu halten. Im neuen Bundesgerichtsentscheid werden verschiede Möglichkeiten aufgezählt, die ihm zur Verfügung stehen, um sich gegen die Gefahr der Doppelzahlung beim Mieterbau zu schützen. So könnte er die Zustimmung für den Mieterbau ganz einfach verweigern (Art. 260a OR). Er könnte aber stattdessen mit der Zustimmung zu den Mieterbauten den Ausschluss jeglicher Entschädigung verknüpfen, für den Fall, dass die Handwerker unbezahlt bleiben sollten (BGE 124 III 149). Weitere Lösungen stellen die Einzahlung der voraussichtlichen Kosten auf ein Sperrkonto oder eine Bankgarantie (i.S. einer Solidarbürgschaft) dar. Die entsprechende Zusatzvereinbarung zum Zürcher Mietvertrag über die Vornahme von Installationen und baulichen Änderungen durch den Mieter (Formular Nr. 10012) enthält folgende Klausel: „Bei grösseren baulichen Veränderungen kann der Vermieter jederzeit eine Sicherstellung zur Abwendung allfälliger Bauhandwerkerpfandrechte verlangen." Auch das nützt aber wenig, wenn der Vermieter das Debakel nicht rechtzeitig wahrnimmt.

* lic. iur., HEV Zürich