Vom Bauen | Bauhandwerkerpfandrecht - Vermeidung von Doppelzahlungen

HEV 03/2002

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Vom Bauen

Bauhandwerkerpfandrecht - Vermeidung von Doppelzahlungen
* Reto Ziegler

Der Abschluss eines Vertrages mit einem Generalunternehmer birgt die Gefahr in sich, dass der Werkbesteller Doppelzahlungen leisten muss. Das kann dann eintreffen, wenn der Generalunternehmer seine Subunternehmer nicht bezahlt. Diese Subunternehmer, welche nicht in einem direkten vertraglichen Verhältnis mit dem Werkbesteller stehen, haben nämlich gestützt auf Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Bauhandwerkerpfandrechts. Voraussetzung ist, dass sie Material und Arbeit oder Arbeit alleine geliefert haben.

Ein solches Pfandrecht kann grundsätzlich von dem Zeitpunkt an, wo sich die Handwerker zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung muss aber bis spätestens 3 Monate nach der Vollendung der Arbeit geschehen. Damit ein Werkbesteller sich gegen Doppelzahlungen sichern kann, empfiehlt es sich, den Werkvertrag mit dem Generalunternehmer diesbezüglich genau zu überprüfen bzw. überprüfen zu lassen.

Wie kann man sich gegen Doppelzahlungen absichern?

Im Werkvertrag vereinbaren, dass der Beizug von Subunternehmern ohne schriftliche Zustimmung des Werkbestellers nicht zulässig ist. Eine solche Klausel kann mit einer Konventionalstrafe verbunden werden.

Im Werkvertrag vereinbaren, dass der Werkbesteller die Subunternehmer direkt bezahlen darf, wobei diese Zahlung von der dem Generalunternehmer geschuldeten Vergütung abgezogen werden kann. Ein Betrag, welcher zwischen Generalunternehmer und Subunternehmer streitig ist, soll der Werkbesteller mit befreiender Wirkung gegenüber dem Generalunternehmer bei einer zu bezeichnenden Bank hinterlegen können.

Im Werkvertrag vereinbaren, dass sich der Generalunternehmer verpflichtet, die geleisteten Werkpreiszahlungen in vollem Umfange zur Erfüllung des Werkvertrages zu verwenden. Wird ein Bauhandwerkerpfandrecht zugunsten eines Subunternehmers im Grundbuch - provisorisch oder definitiv - eingetragen, so ist der Generalunternehmer verpflichtet, innert 10 Tagen ab Mitteilung dieses Grundbucheintrages hinreichende Sicherheit im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB zu leisten, damit das Bauhandwerkerpfandrecht wieder gelöscht wird. Als Sicherheit übergibt der Generalunternehmer z.B. bei Bezug der Liegenschaft; bei Eigentumsübertragung; bei Vertragsunterzeichnung eine Garantieerklärung im Betrage von Fr. 50'000.-- einer Bank oder Versicherungsgesellschaft, in welcher sich diese verpflichtet, anstelle des Generalunternehmers sämtliche angemeldeten Bauhandwerkerpfandrechte abzulösen. Die Prämien der Garantie zahlt der Generalunternehmer. Die Garantieerklärung muss mindestens bis 4 Monate nach Bezug des Werkes Gültigkeit haben.
Anstelle der Vereinbarung einer Garantieerklärung bei Abschluss des Generalunternehmervertrages kann man auch vereinbaren, dass eine Restzahlung des Werkpreises in gleicher Höhe solange zurückbehalten werden kann, bis die Frist zur Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten abgelaufen ist (ca. vier Monate nach Bezug).

Die Restzahlung von z.B. Fr. 50'000.-- von der Übergabe einer Garantieerklärung einer Bank oder Versicherungsgesellschaft im gleichen Betrage abhängig machen. Diese Garantieerklärung kann z.B. befristet sein, namentlich auf eine Zeitdauer von 4 Monaten nach Bezug des Werkes.

Errichtung einer Treuhandschaft (z.B. eine Bank oder Versicherungsgesellschaft), welche den Zahlungsverkehr überwacht und besorgt.

Hierbei ist folgende Formulierung praktikabel:
Zahlungsmodalitäten
Der Werkpreis ist in folgenden Tranchen, binnen 10 Tagen nach entsprechender Rechnungsstellung, zu bezahlen:

-	bei Fertigstellung der Decke über UG 15%
-	bei Fertigstellung der Decke über OG 15%
-	bei Vollendung Rohbau 1 (Aufrichtung) 20%
-	bei Bauvollendung (Bezugsbereitschaft) 50%

		Diese Schlusszahlung ist auf das Sparkonto bei der Bank, lautend auf die Vertragsparteien, zu leisten. Die Parteien vereinbaren, der Bank die Schlusszahlung zur treuhänderischen Verwaltung zu übergeben. Die Bank hat den hinterlegten Betrag treuhänderisch zu verwalten, bis die Frist zur Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten (Datum eintragen, z.B. 4 Monate nach Bezug der Liegenschaft) abgelaufen ist. Verschiebt sich dieses Datum, hat der Werkbesteller die Bank schriftlich hierüber zu informieren, ansonsten für letztere das vorgenannte Datum massgebend ist. Ist die Frist zur Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten unbenutzt abgelaufen, darf die Bank dem Generalunternehmer den Saldo des Sparkontos inkl. Zinsen anweisen. Wurden binnen der Frist gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB Bauhandwerkerpfandrechte im Grundbuch vorläufig oder definitiv eingetragen, hat die Bank den hinterlegten Betrag inkl. Zins für (Datum einsetzen: z.B. 4 Jahre) ab Bezugsbereitschaft weiterhin auf dem Sparkonto treuhänderisch zu verwahren; ein allfälliger Saldo zugunsten des Generalunternehmers darf diesem durch die Bank nur dann angewiesen werden, wenn eine schriftliche Erklärung beider Parteien oder ein gerichtliches Urteil oder Vergleich vorliegt."

Es ist auch möglich, dass die Parteien vereinbaren, dass der Bank der gesamte Werkpreis ab Vertragsunterzeichnung zur treuhänderischen Verwaltung übergeben wird. Die Bank hat mit dem treuhänderisch verwaltenden Betrag dann sämtliche Rechnungen, die im Zusammenhang mit der Werkerstellung entstehen, zu bezahlen. Die Bank darf eine Rechnung nur bezahlen, wenn sie durch den Werkbesteller überprüft und mit Visum zur Zahlung freigegeben worden ist. Sind Subunternehmer beigezogen worden, sind mit den Rechnungen der Bauhandwerker Bescheinigungen der Subunternehmer zu liefern, dass diese für ihre Forderungen aus der Werkerstellung befriedigt worden sind und entsprechend keinen Anspruch mehr auf ein Bauhandwerkerpfandrecht haben. Sobald dann sämtliche Rechnungen bezahlt sind, was durch den Werkbesteller bzw. dessen Architekten schriftlich zu bestätigen ist, steht der Saldo des Sparkontos inkl. Zins dem Generalunternehmer zu. Im übrigen darf die Bank über das Sparkonto nur auf schriftliche Weisung beider Parteien oder aufgrund eines gerichtlichen Urteils oder Vergleichs verfügen. Werden Bauhandwerkerpfandrechte vorläufig oder definitiv im Grundbuch eingetragen, hat die Bank diesen Betrag, für (Datum einsetzen: z.B. weitere 4 Jahre) ab Bezugsbereitschaft auf dem Sparkonto treuhänderisch zu verwahren; ein allfälliger Saldo zugunsten des Generalunternehmers, darf diesem durch die Bank nur dann angewiesen werden, wenn eine schriftliche Zustimmung beider Parteien oder ein gerichtliches Urteil oder Vergleich vorliegt.

Folgende Klausel in einem Werkvertrag ist ungenügend, da sie für den Werkbesteller keine genügende Sicherheit bringt:
"Der Generalunternehmer verpflichtet sich, dafür besorgt zu sein, dass keine Bauhandwerkerpfandrechte - provisorisch oder definitiv - im Grundbuch eingetragen werden. Er verpflichtet sich zur Ablösung jedes eingeschriebenen Bauhandwerkerpfandrechtes innert 10 Tagen seit Mitteilung des Grundbuchamtes, soweit dieses gestützt auf vorliegenden Werkvertrag geltend gemacht wird. Er verpflichtet sich zudem, allfällige Gerichtsverfahren nach den zivilprozessualen Bestimmungen über Streitverkündung und Intervention auf eigene Kosten und auf eigenes Risiko zu übernehmen, unter vollständiger Entlastung des Werkbestellers."
Mit dieser Bestimmung kann der Generalunternehmer nur zu einem Tun verpflichtet werden, wenn jedoch der Generalunternehmer nicht mehr über die entsprechenden finanziellen Mittel verfügt, besteht keine Sicherheit vor Doppelzahlungen.

Es empfiehlt sich, vor Unterzeichnung eines Werkvertrages, diesen durch eine Fachperson überprüfen zu lassen. Der Hauseigentümerverband Zürich verfügt über spezialisierte Rechtsanwälte.

* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich

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