Nebenkosten
* Georg Bak

Das Gesetz statuiert in Art. 257a OR, dass Nebenkosten das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten sind, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Will man die Tragung dieser Kosten auf den Mieter überwälzen, muss man sie im Mietvertrag explizit aussondern, ansonsten gelten sie als im Mietzins inbegriffen. Um Unklarheiten zu vermeiden, empfiehlt es sich, die Nebenkosten möglichst genau zu umschreiben. Im Zweifelsfalle gehen sie nämlich zu Lasten des Vermieters. Beispielsweise gelten Gartenarbeiten nur als Hauswartungskosten, wenn sie auch vom Hauswart ausgeführt werden. Ansonsten muss ein separater Posten „Gartenpflege" aufgeführt sein. In Ausnahmefällen ergibt sich die Aussonderung auch aus den Umständen, wenn etwa eine Waschmaschine von Beginn an mit einem Münzautomaten ausgestattet wurde.
Es ist zu beachten, dass nicht alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit dem Mietobjekt stehen, auch nebenkostenfähig sind. Der Vermieter ist nicht befugt, die anfallenden Kosten für den ordentlichen Unterhalt, Ersatzanschaffungen und Erneuerungen auf den Mieter zu überwälzen, da er gemäss Art. 256 Abs. 1 OR verpflichtet ist, die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten. Die Unterscheidung zwischen Reparatur und nebenkostenfähiger Wartung bereitet oftmals Schwierigkeiten und muss jeweils im konkreten Fall beurteilt werden.
Auch bei den öffentlichen Abgaben ist zu beachten, dass Gebäudeversicherungsprämien und Liegenschaftssteuern nicht auf den Mieter überwälzbar sind, da sie mit der Mietsache verbunden sind (Art. 256b OR) und unabhängig vom Gebrauch der Sache anfallen. Andererseits können Abwassergebühren und Grundgebühren für Kehrichtabfuhr ausgeschieden werden, da sie sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben und mithin unter Art. OR 257b subsumiert werden.
Als Nebenkostenarten können im Wesentlichen folgende Posten aufgeführt werden: Treppenhausreinigung, Abwart (Lohn, Sozialversicherungskosten, Materialkosten), Heizungs- und Warmwasserkosten, ARA-Gebühren, Gartenpflege, Kanalisationsgebühren, Serviceabonnemente, Wasserzins, Schneeräumungsgebühren, Kabel-TV-Gebühren, etc.
Was die Zahlungsmodalitäten anbelangt, sind zwei Systeme üblich. Am häufigsten einigt man sich auf monatliche Vorauszahlungen, über die am Ende der Abrechnungsperiode der Differenzbetrag errechnet wird. Falls man sich den administrativen Aufwand ersparen möchte, besteht die Möglichkeit einen Pauschalbetrag zu vereinbaren, der monatlich zu leisten ist. Als Pauschale wird auf den Durchschnittswert dreier Jahre abgestellt (VMWG 4). Bei steigenden Nebenkosten läuft man Gefahr, dass der zu Beginn festgelegte Betrag plötzlich zu tief liegt. Da die Aufwende für Nebenkosten grossen preislichen Schwankungen unterliegen können, wäre von Pauschalbeträgen eher abzuraten.
Bei der Kostenaufteilung empfiehlt es sich, neutrale Kosten, die nicht von der Grösse des bewohnten Objekts abhängen (z.B. Hauswartung, Treppenhausreinigung, Gartenpflege und Allgemeinstrom) jeweils auf die Anzahl Wohnungen aufzuteilen. Verbrauchsabhängige Aufwendungen (z.B. Wasserzins, Abwassergebühren) werden jedoch am häufigsten auf die Raumfläche oder den Rauminhalt der Wohnung aufgeteilt.

* lic. iur., HEV Zürich