Bestellung und Abberufung des Verwalters einer Stockwerkeigentümergemeinschaft
* Harald Solenthaler

Wenn die Stockwerkeigentümergemeinschaft mit der Leistung des Verwalters nicht mehr zufrieden ist, wird sie sich spätestens in diesem Zeitpunkt die Frage stellen, welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen, um die Situation zu ändern.

Die Rechtsstellung des Verwalters bzw. die Rechtsbeziehung zwischen Verwalter und Stockwerkeigentümergemeinschaft ist im Gesetz nur in Teilbereichen geregelt. Anhand der Verweisung von Art. 712m Abs. 2 ZGB auf das Vereinsrecht und aufgrund der Art der Bestellung des Verwalters, welche in der Regel durch die körperschaftsähnlich organisierte Stockwerkeigentümergemeinschaft erfolgt, geht die Lehre davon aus, dass das Wesen der Beziehung zwischen dem Verwalter und der Stockwerkeigentümergemeinschaft als analog demjenigen zwischen Vorstand und einer Körperschaft zu qualifizieren ist. Demzufolge ist neben dem Wahlakt durch die Stockwerkeigentümerversammlung der Abschluss eines Verwaltervertrages erforderlich.

Bestellung
Gemäss Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2 ZGB fällt die Bestellung des Verwalters in die unentziehbare Kompetenz der Stockwerkeigentümerversammlung. Für eine rechtsgültige Bestellung genügt grundsätzlich das einfache Mehr der anwesenden Stockwerkeigentümer. Sollte die Bestellung eines Verwalters nicht zustande kommen oder ist keiner im Amt, so hat jeder Stockwerkeigentümer (Art. 712q Abs. 1 ZGB) sowie jeder Dritte, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, (Art. 712q Abs. 2 ZGB) Anspruch auf richterliche Bestellung eines Verwalters. Als anspruchsberechtigte Dritte gelten einerseits Pfandgläubiger und Versicherer und andererseits Gläubiger der Gemeinschaft wie Handwerker, Mieter, Pächter, Wasser-, Gas-, oder Stromlieferanten.
Wie bereits erwähnt, ist neben dem Wahlakt zusätzlich der Abschluss eines Vertrages zwischen dem Verwalter und der Stockwerkeigentümergemeinschaft notwendig. Bei diesem Vertrag handelt es sich in der Regel um einen Auftrag. Doch werden oft zusätzliche Vertragsbedingungen wie Kündigungsfristen oder Mindestvertragslaufzeiten vereinbart, die von beiden Vertragsparteien zu beachten sind.

Abberufung
Die Stockwerkeigentümerversammlung kann nach Art. 712r Abs. 1 ZGB den Verwalter grundsätzlich jederzeit und ohne Angabe von Gründen abberufen. Dafür genügt wie bei der Bestellung des Verwalters das einfache Mehr der anwesenden Stockwerkeigentümer.
Ebenfalls hat der Stockwerkeigentümer gemäss Art. 712r Abs. 2 ZGB einen unverzichtbaren Anspruch, die Abberufung des Verwalters durch den Richter zu verlangen. Doch ist dies nur möglich, wenn die Stockwerkeigentümerversammlung unter Missachtung wichtiger Gründe die Abberufung des Verwalters verweigert hat, welche eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses grundsätzlich unzumutbar macht. Wichtige Gründe sind unter anderem gegeben, wenn der Verwalter unter Verstoss gesetzlicher Bestimmungen regelmässig unkorrekte Abrechnungen vorlegt, in grober Weise gegen die Treuepflicht verstösst, anvertraute Gelder unsorgfältig verwaltet oder seinen Aufgaben dauernd nicht nachkommt.
Mit der Abberufung wird das begründete Rechtsverhältnis zwischen dem Verwalter und der Stockwerkeigentümergemeinschaft nur bezüglich der so genannten "Organfunktion" beendet. Die Liquidation des gesamten Rechtsverhältnisses richtet sich nach den Bedingungen des Verwaltervertrages. So sind z.B. speziell vereinbarte Kündigungsfristen zu berücksichtigen.

* lic. iur., HEV Zürich