Haftung des Mieters bei Rückgabe des Mietobjektes
* Cornel Tanno

Der Mieter haftet für sämtliche Abnützungen oder Veränderungen, die sich aus dem vertragswidrigen oder unsorgfältigen Gebrauch ergeben. Für Veränderungen bzw. Abnützung infolge vertragsgemässen Gebrauches hat er nicht Einzustehen; diese sind mit dem Mietzins abgegolten. Der vertragsgemässe Gebrauch ergibt sich aus der Zweckbestimmung sowie aus der Beschaffenheit der Sache. Hat z.B. ein Vermieter Gewerberäumlichkeiten als Ladenlokalitäten vermietet, so muss er eine stärkere Abnützung des Teppichs in Kauf nehmen, als wenn er dieses als Büro ohne Publikumsverkehr vermietet hätte.

Keine Haftung des Mieters besteht für Zufall oder höhere Gewalt. Wird z.B. das gemietete Haus durch Wasser oder Feuer zerstört, ohne dass den Mieter ein Verschulden trifft, so haftet er nicht. Er hat jedoch dafür zu sorgen, dass das Mietobjekt nicht Gefahren ausgesetzt ist, die vermieden werden können. Die entsprechende Sorgfaltspflicht darf nicht streng beurteilt werden; immerhin ist der Mieter eines Holzchalets gehalten, einen betriebsbereiten, ausreichend grossen Feuerlöscher bereitzustellen.
Es kommt häufig vor, dass ein Mieter Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache vornimmt (z.B. Einbau von Schränken, eine erweiterte Telefonanlage etc.) Ist dies ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters geschehen, so kann dieser ohne weiteres die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen. Hat der Vermieter die Zustimmung erteilt, so kann er die Wiederherstellung des früheren Zustandes nur dann verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart wurde. Andernfalls ist der Mieter berechtigt, sofern die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses einen erheblichen Mehrwert aufweist, eine entsprechende Entschädigung zu verlangen, falls eine solche Entschädigung durch die Parteien nicht wegbedungen worden ist.
Die Schadenersatzpflicht des Mieters für Beschädigungen des Mietobjektes, die auf vertragswidrigen Gebrauch zurückzuführen sind, bemisst sich nach folgenden Kriterien:
Der Mieter hat in der Regel nicht den ganzen Neuwert, sondern den Zustandswert der beschädigten Einrichtungen oder Sachen zu ersetzen. Dieser berechnet sich anhand der Lebensdauer der betreffenden Sache oder Einrichtung. Der Mieter haftet somit grundsätzlich nur anteilsmässig. Als Illustration mag folgendes Beispiel dienen:
Nach einem siebenjährigen Mietverhältnis müssen die Teppiche infolge übermässiger Abnützung oder Beschädigung ersetzt werden. Geht man davon aus, dass die durchschnittliche Lebensdauer der fraglichen Teppiche in Wohnungen 10 Jahre beträgt, so muss der Mieter lediglich 30% des Wertes der neuen Teppiche ersetzen.
Die Lebensdauer bedeutet jedoch nicht, dass ein Mieter die Sache beschädigen oder zerstören darf, wenn diese - trotz abgelaufener Lebensdauer - noch voll funktionstüchtig und zum vertragsgemässen Gebrauch geeignet ist. In diesem Fall weist die Sache noch einen gewissen wirtschaftlichen Wert auf, der vom Mieter zu ersetzen ist.
Müssen die beschädigten Einrichtungen jedoch nicht ersetzt, sondern lediglich repariert werden, so hat der Mieter für die vollen Reparaturkosten aufzukommen. Verursacht die Reparatur so hohe Kosten, die in keinem vernünftigem Verhältnis zu den Kosten der Neuanschaffung stehen oder diese sogar übersteigen, so wird der Mieter die Kosten der Neuanschaffung zu übernehmen haben.
Liegen lediglich Bagatellschäden oder ästhetische Beeinträchtigungen vor (z.B. kleine Kratzer in Lavabo oder Badewanne, vereinzelte Flecken im Spannteppich), deren Behebung unverhältnismässig hohen Kosten verursachen würde, so schuldet der Mieter bloss den Minderwert.

* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich