Kündigung durch den Vermieter wegen einer wesentlichen Vertragsverletzung durch den Mieter
* Alexander Büning

Grundsätzlich muss der Mieter die Sache sorgfältig gebrauchen (Art. 257f Abs. 1 OR) und auf die Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen (Art. 257f Abs. 2 OR). Verletzt der Mieter seine Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme trotz schriftlicher Mahnung durch den Vermieter weiter, so ist dieser berechtigt, das Mietverhältnis ausserordentlich zu kündigen (Art. 257f Abs. 3 und 4 OR).

Wie hat der Vermieter diese Bestimmung nun in der Praxis zu verstehen?
Das Bundesgericht versteht unter einem sorgfältigen und rücksichtsvollen Gebrauch der Sache ganz allgemein den vertragsgemässen Gebrauch des Mietobjektes. Jede Nutzung, die den vertraglichen Vereinbarungen zuwiderläuft, wie z.B. die Umnutzungen von Wohn- und Geschäftsräumlichkeiten, bedeutet eine wesentliche Vertragsverletzung, selbst wenn sie sich nicht in einer mangelnden Sorgfalt oder Rücksichtnahme äussert.
In allen Fällen muss jedoch für eine ausserordentliche Kündigung ein hinreichender Grund gegeben sein. Die Vertragsverletzung des Mieters muss eine gewissen Schweregrad erreichen und in diesem Sinn wesentlich sein.
Die Regelung des Gebrauchs unterliegt der Privatautonomie und wird nicht durch zwingendes Gesetzesrecht eingeschränkt. Die Parteien haben sich an die getroffenen vertraglichen Abmachungen zu halten und können somit auch nicht der anderen Partei, die auf der Einhaltung der getroffenen Vereinbarung beharrt, den Vorwurf des rechtsmissbräuchlichen Verhaltens machen. Dabei ist zu beachten, dass grundsätzlich kein zivilrechtliches Gleichbehandlungsgebot besteht, welches den Mietern den gleichen Gebrauch der Sache gestattet. Hält ein Mieter z.B. einen Papagei, obwohl im Mietvertrag ein Tierhaltungsverbot verabredet wurde, so kann diesem allein schon wegen der Vertragsverletzung gekündigt werden. Die anderen Mieter müssen nicht einmal durch die Haltung der Papageien effektiv gestört worden sein, da alleine schon das Vorliegen der schweren Vertragsverletzung einen hinreichenden Grund für die ausserordentliche Kündigung darstellt.

* lic. iur., HEV Zürich