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Martin Byland |
Vermögenssteuerwert und Eigenmietwert einer
Liegenschaft werden im Kanton Zürich nicht aufgrund einer individuellen Bewertung, sondern durch eine
schematische, formelhafte Berechnung festgelegt. Eine solche Bewertungsmethode, auch wenn sie noch so flexibel
ausgestaltet ist, funktioniert wie eine Schrotflinte: Sie hat eine grosse Streubreite, verfehlt also in zahlreichen
Fällen das (zur Zeit gültige) Ziel, wonach sich der Vermögenssteuerwert im Streubereich zwischen 70% und
100% des Verkehrswertes und der Eigenmietwert im Streubereich zwischen 60% und 90% der Marktmiete bewegen sollten. Die
ab 1999 gültige Weisung des Regierungsrates „über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung
der Eigenmietwerte" versucht dieser Ungenauigkeit mit Korrekturmöglichkeiten Rechnung zu tragen. Die
Berechnungsmethode der Weisung an und für sich wurde von den Gerichten mehrfach bestätigt, sodass es sinnlos
wäre, dagegen anzukämpfen. |
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Hingegen bestehen im Einzelfall durchaus Chancen, eine
Korrektur der schematisch berechneten Werte im Veranlagungsverfahren zu erwirken. Ein Anspruch auf Korrektur besteht
jedoch nur dann, wenn die schematische Berechnung einen Wert ergibt, der über dem vorgenannten Streubereich liegt.
Die Anpassung erfolgt in erster Linie durch Reduktion der einzelnen Werte (Landwert, Zeitbauwert oder Altersabzug) und,
sofern dies nicht zum Ziel führt, durch individuelle Schätzung. Da der Eigenmietwert unmittelbar vom
Vermögenssteuerwert abhängt, ist primär die Vermögensbewertung zu überprüfen. Im
Folgenden werden einige Konstellationen aufgezeigt, bei welchen eine Korrektur am ehesten erfolgversprechend
ist.
Korrekturmöglichkeiten beim Landwert
Der durch die Gemeinde im Rahmen der Lageklasseeinteilung festgesetzte Landwert, kann, je
nachdem wie seriös die Gemeinde ihre Aufgabe erfüllt hat, von Gemeinde zu Gemeinde erheblich differieren.
Trotzdem ist es sehr schwierig, eine Änderung zu bewirken, da die Steuerbehörden keine Präjudizien in
Kauf nehmen wollen. Die meisten Chancen auf Korrektur bestehen bei Vorliegen von ‚besonderen
Verhältnissen’. Diese dürfen jedoch nicht schon bereits in der Lageklasseneinteilung berücksichtigt
worden sein, was z.B. bei den Ende 1998 bestehenden Fluglärmimmissionen regelmässig gegeben ist. Im Einzelnen
sind dies:
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Besondere Lagenachteile durch
materielle und ideelle Immissionen: neue, dauernde und intensive Fluglärmimmissionen; Installation einer
Natelantennenanlage in unmittelbarer Nähe; starke Geruchsimmissionen von einem Gewerbebetrieb;
Lärmimmissionen durch ein Restaurant, ein Bordell oder eine Sportanlage (z.B. Tennisanlage mit
Flutlicht). |
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Besondere Verhältnisse
beim betroffenen Grundstück: Landanteile, die dem Eigentümer nicht oder nur teilweise zur Verfügung
stehen, sind auszuscheiden. |
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Bei alten
Einfamilienhäusern einfachster Bauart, meist durch Eigenleistungen unterhalten, führt ein hoher Landanteil in
stadtnahen Regionen zu übersetzten Mietwerten (Ausnahme: Gemeinden mit sehr hohem Mietzinsniveau). |
Korrekturmöglichkeiten beim
Gebäudewert
Besondere Verhältnisse können auch bei der
Bewertung von Gebäuden vorliegen. Zu beachten ist allerdings, dass der zu Grunde liegende
Gebäudeversicherungswert Basis für eine Entschädigung im Schadenfall darstellt, eine Unterversicherung
somit teuer zu stehen kommen kann. Es lohnt sich auf jeden Fall, vom Gebäudeschätzer zu verlangen, dass er
bei seiner Schätzung anführt, wie sie sich zusammensetzt. Auf diese Weise kann erreicht werden, dass die rein
versicherungstechnisch begründeten Elemente, wie höhere Wiederherstellungskosten, gesondert ausgewiesen
werden. Zudem kann damit u.U. auch bei einer Erhöhung des Gebäudeversicherungswertes der Nachweis erbracht
werden, dass nur ein Teil der Höherschätzung auf wertvermehrenden Investitionen beruht. Beispiele von
Korrekturmöglichkeiten:
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Hohe Umbaukosten, welche sich
beim Verkauf nicht im Erlös niederschlagen würden: Historische Bausubstanz |
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Zuschläge beim
Gebäudeversicherungswert, z.B. bei einer Gartensiedlung mit Reiheneinfamilienhäusern, bei welcher bei
einzelnen Objekten mit höheren Kosten für die Wiederherstellung gerechnet werden muss (z.B. erschwerte
Baustellenzufahrt) |
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Zuschläge für
erheblich bessere Ausbauten einzelner Stockwerkeigentümer, die einen höheren Verkehrswert des gesamten
Gebäudes und damit automatisch via Wertquote einen höheren Eigenmietwert auch bei denjenigen
Stockwerkeigentümern bewirken, die keinen Ausbau vorgenommen haben |
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Bei schlecht unterhaltenen
Liegenschaften genügt der Altersabzug von maximal 30% nicht. |
Korrekturmöglichkeiten beim
Eigenmietwert
Ob der tiefere Umrechnungssatz von 4% für
Einfamilienhäuser oder der höhere von 5,5% für Stockwerkeigentum zur Anwendung gelangt, entscheidet sich
allein aufgrund der rechtlichen Ausgestaltung (Alleineigentum oder Stockwerkeigentum), was bei Mischformen zu einem
unbilligen Resultat führen kann. Beispiele für Korrekturen:
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Bei Stockwerkeigentum kann der
Umrechnungssatz von 5,5% des Land- und Zeitbauwertanteils zu übersetzten Eigenmietwerten führen, insbesondere
dann, wenn es sich um Terrasseneinfamilienhäuser oder sonstige einfamilienhausähnliche Bauten
handelt |
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Bei Einfamilienhäusern
der Luxusklasse, führt die schematische Anwendung der Formel zu unrealistischen Mietwerten. |
Chancen
Auch wenn die
Weisung 1999 unter dem Titel ‚besondere Verhältnisse’ eine gewisse Flexibilität suggeriert, ist
eine Anpassung der Werte im Einzelfall nicht selbstverständlich, da die Steuerkommissäre meist für
Anpassungen sehr unzugänglich sind. Häufig kann daher erst in der zweiten Instanz, d.h. vor Rekurskommission,
ernsthaft mit einem Erfolg gerechnet werden. Recht bekommen setzt daher nicht nur gute Argumente, sondern auch
Durchhaltevermögen und Risikobereitschaft voraus.
* lic. iur. Rechtsanwalt, TBO Treuhand AG,
Zürich |
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