Verantwortlichkeit des Verwalters gegenüber der
Stockwerkeigentümergemeinschaft
* Harald Solenthaler

Oft sind Detailfragen für den Ausgang eines Veranwortlichkeitsprozesses entscheidend, sodass eine allgemeine Behandlung dieses Themas nicht abschliessend ist. Deshalb beschränkt sich der folgende Artikel auf grundsätzliche Fragen. Sollte der Leser mit einem solchen Problem konfrontiert werden, empfiehlt es sich, einen Juristen beizuziehen.

Eine besondere Regelung der Verantwortlichkeit des Verwalters gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft existiert in den Bestimmungen über das Stockwerkeigentum (Art. 712a ff. ZGB) nicht, sodass sich die Verantwortlichkeit des Verwalters nach den Grundsätzen des Vertragsrechtes richtet. Inwieweit es sich beim Verwaltervertrag um ein Auftrags- oder Arbeitsverhältnis handelt, hat grundsätzlich keinen Einfluss auf die Haftung des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft. Demnach ist der Verwalter gemäss den auftrags- bzw. arbeitsrechtlichen Vorschriften verpflichtet, die ihm übertragenen Aufgaben unter Berücksichtigung der nötigen Sorgfalt vertrags- sowie weisungsgemäss zu erfüllen, wobei er nicht für den Erfolg seiner Tätigkeit einzustehen braucht. Die Haftung beschränkt sich auf Schäden, die der Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft absichtlich oder fahrlässig zugefügt hat.
Ebenfalls kann der Verwalter für Schäden haftbar gemacht werden, die eine zugezogene Hilfsperson bei Ausübung ihrer Verrichtungen schuldhaft verursacht hat. Es ist aber zu beachten, dass ein angestellter Hauswart nicht Hilfsperson des Verwalters ist, sondern in direktem Vertragsverhältnis zur Stockwerkeigentümergemeinschaft steht. Dementsprechend haftet der Verwalter für Handlungen eines Hauswartes nur dann, wenn er bei Auswahl und Instruktion desselben seine Sorgfaltspflichten verletzt hat oder seiner allfälligen Aufsichtspflichten nicht nachgekommen ist.

Entlastung (Decharge)
Die von den juristischen Personen bekannte Dechargeerklärung findet auch im Stockwerkeigentumsrecht Anwendung. Obwohl das Institut der Decharge in den entsprechenden Bestimmungen nirgends ausdrücklich geregelt ist, wird es indirekt mit Hilfe der Vorschrift über die Aufsicht der Stockwerkeigentümerversammlung (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 3 ZGB) sowie der Verweisung von Art. 712m Abs. 2 ZGB auf das Vereinsrecht, welches die Decharge ebenfalls kennt, hergeleitet.
Mit dem Dechargebeschluss erklärt die Stockwerkeigentümerversammlung, dass keine Forderung gegenüber dem Verwalter besteht. Doch die Entlastung entfaltet in der Regel nur Wirkung auf Forderungen, über die sich die Stockwerkeigentümerversammlung aufgrund der vorliegenden Unterlagen orientieren konnte. Die Dechargeerklärung kann auch unterschiedlich eingesetzt werden. So ist es möglich, dem Verwalter für seine gesamte Tätigkeit während einer bestimmten Periode oder nur für ein einzelnes spezielles Geschäft Entlastung zu erteilen.
Die Decharge kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Stockwerkeigentümerversammlung erfolgen. Dieser Beschluss muss gemäss Art. 712n Abs. 2 ZGB im Protokoll vermerkt werden. Aus Beweisgründen ist es von Vorteil, den Umfang der Decharge im Protokoll zu umschreiben. Sollte der Verwalter selbst Stockwerkeigentümer sein und als stimmberechtigtes Mitglied an der Stockwerkeigentümerversammlung teilnehmen, ist er beim Beschluss über die Dechargeerteilung entsprechend der Verweisung auf das Vereinsrecht (Art. 68 i.V.m. Art. 712m Abs. 2 ZGB) vom Stimmrecht ausgeschlossen.

* lic. iur., HEV Zürich