Familienstandsänderung des Mieters
im Zusammenhang mit der Kündigung
* Cornel Tanno

Von Gesetzes wegen ist die Kündigung eines Mietvertrages dem Mieter und seinem Ehegatten separat zuzustellen (Art. 266n OR). Diese Vorgehensweise muss auch dann gewählt werden, wenn nur einer der Ehegatten im Mietvertrag als Mieter aufgeführt wurde bzw. die entsprechende Vereinbarung unterzeichnet hat. Dies gilt sowohl für ausserordentliche Kündigungen (z. B. Art. 257d Abs. 2 OR, Zahlungsrückstand des Mieters; Art. 257f Abs. 3 und 4 OR, mangelnde Sorgfalt und Rücksichtnahme) als auch für die ordentliche Kündigungen. Ein Verstoss gegen diese Formvorschrift führt zur Nichtigkeit der Kündigung.
Häufig kommt es vor, dass eine Wohnung an eine alleinstehende Person vermietet wird, welche sich im Verlaufe der Vertragsdauer verheiratet. In diesem Fall ist der Mieter berechtigt, seinen Ehegatten in die Wohnung aufzunehmen. Mit dieser Aufnahme wird das Mietobjekt zur Familienwohnung. Keine Familienwohnung liegt jedoch vor, wenn der Mieter mit Zustimmung des Vermieters einen Partner (z.B. Konkubinatspartner, Wohngemeinschaft) in die Wohnung aufnimmt.
Es ist dem Vermieter zu raten, den Mieter vertraglich zu verpflichten, jede Änderung des Zivilstandes mitzuteilen. Die vom Hauseigentümerverband Zürich herausgegebenen «Allgemeine Bedingungen zum Mietvertrag für Wohnräume» beinhalten bereits eine solche Regelung.
Hält der Mieter diese Verpflichtung nicht ein und meldet er dem Vermieter seine Heirat nicht, weshalb der Vermieter nur ihm die Kündigung zustellt, so wird der Mieter für den allenfalls dem Vermieter durch diese Vertragsverletzung entstehendem Schaden aufzukommen haben.
Die Kündigung erlangt trotz Unkenntnis über die nach Mietbeginn erfolgte Verheiratung des Mieters jedoch keine Gültigkeit, selbst dann nicht, wenn der Mieter die fragliche Wohnung zuerst während mehreren Jahren alleine bewohnt hatte. Es hilft der Vermieterschaft sodann nicht, dass sie nicht wusste, dass die Wohnung als Familienwohnung dient.
In diesem Fall muss die Kündigung erneut erfolgen, diesfalls mit separater Zustellung an beide Ehegatten. Es lohnt sich somit, bei Zweifel, ob eine Familienwohnung vorliegt oder nicht, entsprechende Abklärungen zu treffen. Es kann dadurch vermieden werden, dass die Mieter über den vermeintlichen Kündigungszeitpunkt hinaus noch während Monaten im Mietobjekt verbleiben können.

* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich