Baubewilligungsverfahren
* Dr. Gian Andrea Schmid

Die Anforderungen an Bauten und Anlagen werden immer komplexer. Dies wirkt sich auch auf das Baubewilligungsverfahren aus. Zugleich wird erwartet, dass Bauvorhaben durch das Bewilligungsverfahren nicht unnötig verzögert werden. In der Folge wird das Verfahren vom Baugesuch bis zum baurechtlichen Entscheid kurz erläutert.

Im Baubewilligungsverfahren werden Bauvorhaben auf Ihre Übereinstimmung mit dem öffentlichen Baurecht geprüft. Eingeleitet wird das Verfahren durch die Einreichung des Baugesuchs beim örtlichen Bauamt.
Baugesuche haben alle Unterlagen zu enthalten, die für die Beurteilung des Vorhabens nötig sind. Im Minimum sind in der Regel eine Kopie des Grundbuchplans (Katasterkopie im Massstab 1:500), aus welchem die Stellung und die Abstände der projektierten Bauten und Anlagen zu den Grundstücksgrenzen und den benachbarten Gebäuden hervorgehen, Grundrisspläne aller Geschosse im Massstab 1:100, Fassadenpläne im Massstab 1:100 sowie ein Umgebungsplan im Massstab 1:100 oder 1:200 einzureichen. In den Plänen sind bleibende Teile schwarz, neue und geänderte Teile rot sowie abzubrechende Teile gelb darzustellen. Wo die Art des Bauvorhabens oder die Lage des Baugrundstücks es rechtfertigen, können weitere Unterlagen wie Fotomontagen, Modelle, statische Berechnungen oder andere Unterlagen verlangt werden.
Das Baugesuch sowie sämtliche Unterlagen sind zu datieren, zu unterzeichnen und mindestens dreifach einzureichen. Die meisten Gemeinden stellen vorgedruckte Formulare für die Einreichung von Baugesuchen zur Verfügung.
Nach Eingang des Baugesuchs erfolgt die Vorprüfung durch das örtliche Bauamt. Dabei wird summarisch geprüft, ob das Gesuch vollständig ist und ob neben der kommunalen Baubewilligung noch kantonale Bewilligungen erforderlich sind. Bei ungenügenden Unterlagen werden ergänergänzende Unterlagen eingefordert. Stellt sich im Rahmen der Vorprüfung heraus, dass das Bauvorhaben neben der kommunalen Bewilligung noch weiterer Bewilligungen anderer Behörden bedarf, leitet die Baubehörde die Gesuchsunterlagen an die kantonale Koordinationsstelle weiter.
Im Rahmen der Vorprüfung wird auch über die Art des Bewilligungsverfahrens entschieden. Im Kanton Zürich stehen das ordentliche Verfahren und das Anzeigeverfahren zur Auswahl. Das ordentliche Verfahren stellt die Regel dar. Es kommt stets zur Anwendung, wenn das Anzeigeverfahren nicht möglich ist.
Der Anwendungsbereich des Anzeigeverfahrens beschränkt sich auf untergeordnete Bauvorhaben, bei denen keine zum Rekurs berechtigende Interessen Dritter berührt werden. Dies trifft beispielsweise auf Vordächer, Balkone, Nischen, Rück- und Vorsprünge, auf die Veränderung einzelner Fassadenöffnungen, auf das Verschieben oder Einziehen innerer Trennwände, auf Mauern und geschlossene Einfriedigungen von nicht mehr als 1.5 m Höhe ab gewachsenem Boden oder auf die Unterteilung von Grundstücken zu. Findet das Anzeigeverfahren Anwendung, entfallen Publikation und Aussteckung; das Bauvorhaben kann 30 Tage nach Eingang der vollständigen Unterlagen ausgeführt werden, sofern innert dieser Frist keine andere Anordnung oder Verfügung ergeht.
In Zweifelsfällen wird das Vorhaben öffentlich bekannt gemacht. Werden innert der Auflagefrist Zustellbegehren gestellt, findet das ordentliche Verfahren, andernfalls das Anzeigeverfahren Anwendung. Das Anzeigeverfahren wird auch durchgeführt, wenn die Gesuchsteller das Einverständnis der offensichtlich zum Rekurs berechtigten Dritten schriftlich nachweisen.
Kommt das ordentliche Verfahren zur Anwendung, wird das Bauvorhaben nach Abschluss der Vorprüfung publiziert. Die Bekanntmachung hat Angaben über Ort und Art des Vorhabens sowie über den Gesuchsteller zu enthalten. Das Bauvorhaben ist während der gesamten Auflagefrist auszustecken, soweit das Vorhaben darstellbar ist. Mit der Ausschreibung sind sämtliche Baugesuchsunterlagen während 20 Tagen öffentlich aufzulegen, damit alle interessierten Personen Einsicht in die Bauakten nehmen können. Dieses Akteneinsichtsrecht umfasst auch das Recht, gegen entsprechende Entschädigung auf einem Kopiergerät der Verwaltung Kopien der Bauakten herzustellen. Wer beabsichtigt, gegen das Bauvorhaben ein Rechtsmittel zu ergreifen, muss sodann innert der Auflagefrist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids verlangen, ansonsten das Rekursrecht verwirkt wird.
Publikation und Aussteckung dienen dazu, die potentiell betroffenen Nachbarn über ein Bauvorhaben in Kenntnis zu setzen. Insoweit sind an die Ausschreibung und die Profilierung nicht allzu hohe Anforderungen zu stellen. Die Publikation kann sich auf eine summarische Umschreibung des Bauprojekts beschränken und die Profilierung muss lediglich einen Hinweis auf mögliche Beeinträchtigungen geben; im allgemeinen hat die Markierung den Gebäudekubus mit seiner horizontalen und vertikalen Ausdehnung (Gebäudehöhe) vereinfacht zum Ausdruck zu bringen. Der First muss nicht markiert werden. Über die Details hat sich der Nachbar anhand der öffentlich aufliegenden Baugesuchsunterlagen zu orientieren, denn für die Beurteilung des Bauvorhabens sind in erster Linie die Pläne massgeblich.
Nach Ablauf der Auflagefrist wird das Bauvorhaben von den zuständigen Behörden im Detail auf seine Vereinbarkeit mit den massgeblichen Bestimmungen überprüft. Den Abschluss des Baubewilligungsverfahrens bildet der baurechtliche Entscheid, der in Form einer Baubewilligung oder einer Bauverweigerung ergehen kann.
Die Bauherrschaft kann das Baubewilligungsverfahren durch geeignete Massnahmen und Kooperationsbereitschaft beschleunigen. So ist es in den meisten Fällen zu empfehlen, das Bauvorhaben bereits vor der Baueingabe mit der Baubehörde zu besprechen. Viel Zeit geht verloren, wenn das Baugesuch unvollständig ist und Unterlagen fehlen. Es empfiehlt sich deshalb, das Baugesuch vor der Eingabe auf inhaltliche und formelle Vollständigkeit zu überprüfen. Sodann empfiehlt es sich, mit den betroffenen Nachbarn frühzeitig Kontakt aufzunehmen. Bei komplexeren Vorhaben kann sich auch der frühzeitige Beizug eines rechtkundigen Beraters lohnen.

* Rechtsanwalt, Zürich