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Welche bauliche Veränderungen am
Mietobjekt
darf der Mieter vornehmen?
* Georg Bak
Vielfach kommt es vor, dass ein Mieter mit dem Zustand seiner Wohnung
nicht mehr zufrieden ist und Veränderungen am Mietobjekt vornehmen möchte. Wenn es sich dabei um kleinere
Unterhaltsarbeiten handelt, die mit dem gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache zusammenhängen, braucht er
hiefür keine Zustimmung des Vermieters. Sobald er aber einschneidende Veränderungen oder Erneuerungen an der
Wohnung vornehmen möchte, - man denke etwa an einen Küchenumbau oder an den Einbau eines Parkettbodens - muss
er die schriftliche Zusage des Vermieters einholen. Gemäss Art. 267 OR trifft den Mieter die Pflicht, die Wohnung
bei Ablauf des Mietverhältnisses in dem Zustand wieder zurückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen
Gebrauch ergibt. Nicht genehmigte Umbauten müssen demnach wieder entfernt und der ursprüngliche Zustand
wiederhergestellt werden. Gemäss der zwingenden Vorschrift in Art.
260a OR hat die Zustimmung seitens des Vermieters in schriftlicher Form zu erfolgen. Eine mündliche Zusage
entfaltet grundsätzlich keine Wirkungen.
Falls der Vermieter gewillt ist,
seine schriftliche Zustimmung zu erteilen, sollte er des Weiteren folgende Punkte beachten*:
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Bevor mit den Bauarbeiten
begonnen wird, ist es ratsam, vom Mieter eine Sicherheit (z.B. Bankgarantie) zu verlangen, um der Geltendmachung eines
allfälligen Bauhandwerkerpfandrechts (Art. 837 Abs.1 Ziff. 3 ZGB) vorzubeugen. |
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Falls der Vermieter an seinem
Recht, bei Beendigung des Mietvertrags die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu verlangen, festhalten
möchte, sollte er dies unbedingt schriftlich mit dem Mieter vereinbaren (Art. 260a Abs. 2 OR). |
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Dem Mieter steht bei
Beendigung des Mietverhältnisses eine Entschädigung zu, falls sein Umbau den Wert des Mietobjekts erheblich
vermehrt hat (Art. 260a Abs. 3 OR). Es empfiehlt sich, die Modalitäten über die Abgeltung schon im Voraus zu
regeln und nicht erst beim Wegzug des Mieters, denn der genaue Mehrwert und die Kosten für die Arbeiten sind im
nachhinein oft sehr schwer eruierbar. |
Von den oben genannten Ausführungen sind die eingebrachten
beweglichen Gegenstände zu unterscheiden. Möbel, Maschinen, Teppiche und andere bewegliche Sachen, die nicht
fest mit der Wohnung verbunden sind, können vom Mieter ohne weiteres eingebracht und müssen bei Wegzug auch
entfernt werden. Falls der Vermieter solche Gegenstände zur Verfügung stellt, empfiehlt es sich, diese in
einem Antrittsprotokoll zu inventarisieren. Wenn nämlich die Eigentumsverhältnisse streitig sind, wird
gemäss Art. 930 ZGB vermutet, dass die sich in der Wohnung befindlichen Gegenstände dem Mieter
gehören.
* Am einfachsten geschieht das mit dem Formular „Zusatzvereinbarung
über die Vornahme von Installationen und baulichen Änderungen durch den Mieter", welches der HEV herausgibt.
(Online-Bestellung)
Darin ist alles Wesentlich klar geregelt.
lic. iur., HEV Zürich |
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