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Umbauarbeiten durch die Vermieterschaft
* Sandra Dormann
Anders als die Unterhaltsarbeiten, welche eine Behebung von
Mängeln oder eine Vermeidung von Schäden am Mietobjekt beinhalten und die der Mieter gemäss Art. 257 h
OR jedenfalls zu dulden hat, geht es bei den Umbauarbeiten (das Gesetz spricht in Art. 260 OR von Erneuerung und
Änderung) um eine Umgestaltung der Mietsache, derart, dass das Mietobjekt gegenüber dem Zustand wie er
ursprünglich vereinbart wurde, eine Veränderung erfährt. Die Unterscheidung zwischen Unterhalts- und
Umbauarbeiten hat praktische Konsequenzen. Einerseits besteht die Verpflichtung der Vermieterschaft nur zur
Ausführung von Unterhalts-, nicht aber von Umbauarbeiten, andererseits rechtfertigen Umbauarbeiten in der Regel
eine Mietzinserhöhung aufgrund von wertvermehrender Investition. Wird
der Mieter als Folge der Umbauarbeiten im Gebrauch des Mietobjektes wesentlich eingeschränkt, etwa wenn er durch
den Einbau eines Lifts die Hälfte eines Zimmers verliert, handelt es sich um eine einseitige
Vertragsänderung, die dem Mieter auf dem amtlichen Formular, begründet, mindestens zehn Tage vor Beginn der
Kündigungsfrist mitgeteilt werden muss. Allerdings gilt dies wirklich nur bei einer erheblichen Reduktion der
Mietfläche als Folge eines Umbaus. Es kann nämlich nicht Ziel des Gesetzgebers gewesen sein, dem Mieter bei
jeder Veränderung an der Mietsache ein Anfechtungsrecht zuzugestehen.
Umbauarbeiten bedürfen keiner Zustimmung durch den Mieter, sie können auch gegen seinen Willen
durchgeführt werden, solange sie zumutbar sind. Für die Beurteilung der Zumutbarkeit gibt es keine festen
Richtlinien, sie wird vielmehr anhand der gesamten Umstände des konkreten Vertragsverhältnisses beurteilt. Zu
den relevanten Beurteilungskriterien gehören etwa:
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· Die bisherige
Vertragsdauer: Bei einem bereits lange dauernden Mietverhältnis kann dem Mieter eine vorübergehende
Einschränkung seines vertraglichen Rechts auf Gebrauch der Sache eher zugemutet werden |
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· Art und Umfang und
Dauer der Arbeiten: Je kleiner und kürzer die Störung, desto eher ist sie dem Mieter zumutbar |
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· Die
Nützlichkeit des Umbaus für den Mieter: Je grösser der Nutzen für den Mieter am Umbau, desto eher
ist er ihm zumutbar |
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· Die Auswirkung auf
den Mietzins: Je geringer die Mietzinserhöhung ausfallen wird, desto eher wird die Zumutbarkeit zugunsten eines
Umbaus bejaht werden |
Neben den erwähnten Punkten kann auch die Akzeptanz der Mitmieter
und die Auswirkung auf den Umfang des Mietobjektes bei der Beurteilung der Zumutbarkeit eine Rolle spielen. Der Mieter,
der sich trotz Zumutbarkeit gegen einen Umbau wehrt, riskiert nach schriftlicher Ermahnung eine ausserordentliche
Kündigung. Allerdings tut der Vermieter gut daran, vorgängig die Schlichtungsbehörde zur Beurteilung der
Zumutbarkeit anzurufen, will er nicht riskieren, dass die von ihm ausgesprochene Kündigung allenfalls als
missbräuchlich angefochten wird.
Das Ausgeführte gilt allerdings nicht
für das gekündigte Mietverhältnis. Unabhängig davon, ob die Kündigung vom Mieter oder
Vermieter ausgegangen ist, der Mieter eines gekündigten Mietverhältnisses muss Umbauarbeiten nicht dulden,
d.h. der Vermieter ist verpflichtet mit der Ausführung bis zum Vertragsende zuwarten. Ist allerdings die
Kündigung durch den Mieter bereits lange vor Beendigung des Mietverhältnisses ausgesprochen worden,
verstösst sie gegen Treu und Glauben, wenn sie allein zur Verhinderung von Umbauarbeiten erfolgt.
Grundsätzlich besteht die Meinung, dass auch der Mieter eines erstreckten Mietverhältnisses Umbauarbeiten
dulden muss, die Zumutbarkeit wird jedoch vor allem bei kurzen Erstreckungsfristen bis zu etwa drei Monaten eher
verneint werden.
Anders als bei den Unterhaltsarbeiten fehlt im Gesetz ein
ausdrücklicher Hinweis auf die Pflicht des Vermieters, dem Mieter die Arbeiten rechtzeitig anzuzeigen. Allerdings
hält Art. 260 Abs. 2 OR den Vermieter dazu an, bei der Ausführung der Arbeiten auf die Interessen des Mieters
Rücksicht zu nehmen, was auch eine rechtzeitige Information über den Beginn und den Umfang der Arbeiten
beinhaltet. Die Allgemeinen Bedingungen zum Zürcher Mietvertrag sehen für erhebliche bauliche Eingriffe eine
4-monatige, für alle anderen eine 1-monatige Ankündigungsfrist vor. Die Mitteilung von erheblichen baulichen
Eingriffen enthält zudem eine kurze Projektbeschreibung, einen Grobterminplan sowie Angaben über das zu
erwartende Ausmass einer allfälligen Mietzinserhöhung.
lic. iur., HEV Zürich |
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