Kündigung bei Hauskauf - Mieter bleibt an
Mietvertrag gebunden
aus: HEV-aktuell 2/2002 (HEV Schweiz)

Auch wenn ein Mieter ein Eigenheim erwirbt, kann er nicht einfach aus seinem Mietvertrag «aussteigen». Er bleibt an die mietvertraglichen Bestimmungen gebunden.

Zwar kann der Mieter das Mietobjekt vor dem Ablauf des Vertrages zurückgeben, er muss aber dem Vermieter einen zahlungsfähigen und zumutbaren Ersatzmieter stellen, der bereit ist, den bestehenden Vertrag zu den gleichen Bedingungen bis zum Ablauf zu übernehmen. Ist es schwierig, einen Ersatzmieter zu den geltenden Konditionen zu finden, stellt sich die Frage, ob der Mieter den Vertrag aus «wichtigen Gründen» kündigen kann. Gemäss dem geltenden Mietrecht können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen, wenn wichtige Gründe für sie die Vertragserfüllung unzumutbar machen. Ein vom Mieter geplanter Hauskauf kann nun allerdings nicht als wichtiger Grund im Sinne des Mietrechts gelten.

Ausserordentlich und nicht vorhersehbar
Wichtige Gründe sind nur ausserordentliche Umstände, die dem Mieter bei Vertragsabschluss nicht bekannt oder für ihn nicht vorhersehbar waren und die die Fortsetzung des Mietverhältnisses untragbar machen. Sie müssen schwerwiegender Art sein und dürfen grundsätzlich nicht vom Mieter selbst verschuldet sein. Nach dem Willen des Bundesgerichts gilt nicht einmal eine unverschuldete Arbeitslosigkeit als wichtiger Grund, weil diese als Möglichkeit vorhersehbar ist. Als wichtige Gründe gelten beispielsweise Wirtschaftskrisen und Kriege, die zum wirtschaftlichen Ruin des Mieters führen, der Tod des Mitmieters, ohne dessen finanzielle Mitwirkung der Mieter das Mietverhältnis nicht halten kann oder eine schwere Krankheit, die den Mieter zur Aufgabe des Mietverhältnisses zwingt.
Die genannten Beispiele verdeutlichen, dass ein Eigenheimerwerb die vom Gesetz und der Rechtsprechung gestellten hohen Anforderungen an das Vorliegen eines wichtigen Grundes nicht zu erfüllen vermag. Als Alternative zur vorzeitigen Rückgabe des Mietobjekts bietet sich dem Mieter – ausser einer allfälligen einvernehmlichen Aufhebung des Mietvertrags – nur noch die Möglichkeit, das Haus bis zum Ablauf der Vertragsdauer an einen Untermieter zu vermieten. Diesfalls haftet der Mieter dem Vermieter aber nach wie vor für alle Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis. Dies schliesst die Mietzinszahlungen ebenso ein, wie auch allfällige vom Untermieter verursachte Schäden.