Nichtigkeit der Kündigung
* Cornel Tanno

Das Gesetz enthält Formvorschriften mit Bezug auf die Kündigung eines Mietverhältnisses (Art. 266l – n OR). Werden diese Bestimmungen nicht eingehalten, führt dies zur Nichtigkeit der Kündigung. Nichtigkeit bedeutet, dass die Kündigung völlig unwirksam ist. Rechtlich wird sie so behandelt, als ob sie überhaupt nicht stattgefunden hat.

Gemäss den obgenannten Bestimmungen haben sowohl der Vermieter wie auch der Mieter das Mietverhältnis schriftlich aufzulösen. Beim Vermieter wird zusätzlich verlangt, dass er dies mit einem vom Kanton (in welchem das Mietobjekt liegt) genehmigten Formular tut. Die Gültigkeit der Kündigung hängt nicht von der Frage ab, ob sie begründet wurde oder nicht. Eine Kündigung ist also auch gültig, wenn eine Begründung fehlt. Allerdings können sowohl der Mieter als auch der Vermieter verlangen, dass die Kündigung begründet wird.
Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen. Nicht nur die Kündigung als solche, sondern auch die Zustimmung muss dem Vermieter rechtzeitig zugehen. Wird die Zustimmung nicht gleichzeitig mit der Kündigung erklärt, so kann sie noch bis zum Beginn der Kündigungsfrist nachgebracht werden. Trifft sie verspätet ein, so ist der Vermieter frei, ob er die Kündigung auf den Kündigungstermin noch entgegennehmen will oder nicht. Im zweiten Fall gilt die Kündigung auf den nächstmöglichen Termin.
Unabhängig davon, ob nur ein Ehegatte oder beide Mieter sind, müssen bei Familienwohnungen alle Erklärungen des Vermieters, die eine Beendigung des Mietverhältnisses bezwecken, den Ehegatten separat zugestellt werden. Beiden Ehegatten muss also ein Kündigungsformular gesandt werden. Dies gilt für ausserordentliche wie auch für ordentliche Kündigungen.
Ist eine Kündigung im Sinne obiger Ausführungen formnichtig, so hat der Kündigende ohne weiteres das Recht, den Formfehler zu berichtigen und der Gegenpartei eine neuerliche, den gesetzlichen Formerfordernissen entsprechende Kündigung zuzustellen. Dieses Nachreichen der Kündigung kann unter Umständen jedoch zur Folge haben, dass sich der Kündigungszeitpunkt gegenüber der ersten, nichtigen Kündigung verschiebt.
Beispiel: Eine Kündigung kann unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist jeweils auf Ende März oder Ende September ausgesprochen werden. Der Vermieter hat dem Mieter am 5. Juni 2001 die Kündigung in einem gewöhnlichen Brief auf den 30. September 2001 erklärt. Am 7. Juli 2001 wiederholt er unter Hinweis auf den Formfehler und unter Verwendung des amtlichen Formulars die Kündigung auf den 30. September 2001. Diese Kündigung ist im Gegensatz zur vorangegangenen formrichtig, doch hält sie die Kündigungsfrist nicht ein. Die Kündigung wird dadurch nicht unwirksam, entfaltet jedoch ihre Wirkung erst auf den 31. März 2002. Gleiches gilt im Falle einer formnichtigen Kündigung seitens des Mieters.

* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich