Konkurs des Mieters
* Cornel Tanno

Das Mietverhältnis kann durch den Vermieter bei Konkurs des Mieters aufgelöst werden, wenn nicht binnen angemessener Frist Sicherheit für künftige Mietzinse geleistet wird.

Der Vermieter kann nur für künftige Mietzinse Sicherheit verlangen; er muss hierfür dem Mieter (bei Familienwohnungen beiden Ehepartners separat) und der Konkursverwaltung schriftlich eine angemessene Frist setzen. Setzt der Vermieter nur dem Mieter oder dem Konkursamt Frist an, so ist seine allfällige ausserordentliche Kündigung unwirksam, d.h. nicht beachtlich. Das Recht, Sicherheit zu verlangen, besteht dabei unabhängig davon, ob Mietzinse ausstehend sind oder ausreichendes Retentionssubstrat besteht.
Der Vermieter kann nur während der Dauer des Konkurses eine Frist zur Sicherheitsleistung ansetzen. Die Frist darf nicht zu kurz sein. Die Dauer dieser Frist bemisst sich nach den konkreten Umständen; sie dürfte aber im Bereiche von 2 bis 3 Wochen liegen.
Sicherheit kann in unterschiedlicher Weise geleistet werden. In Betracht fallen eine Bankgarantie, die Bestellung eines Pfandes (Faust-, Forderungs- oder Grundpfand) sowie die Hinterlegung von Geld und Wertpapieren beim Vermieter oder einem Dritten. Zu beachten ist dabei, dass es sich um Vermögensgegenstände handeln muss, über die der Schuldner verfügen kann. Nach Konkurseröffnung unterliegen sämtliche Vermögenswerte des Schuldners dem Konkursbeschlag. Denkbar ist allerdings, dass ein Dritter die erforderliche Sicherheit leistet (z.B. in Form einer Bürgschaft).
Sicherheit kann nur für die zukünftigen, nicht aber für die rückständigen Mietzinse sowie für Nebenkosten verlangt werden. Bei rückständigen Mietzinsen muss der Mieter nach Art. 257d OR vorgehen.
Die Sicherheit muss den Mietzins und die Nebenkosten bis zum Vertragsende abdecken, wenn es sich um ein befristetes Mietverhältnis handelt, oder – bei einem unbefristeten Mietverhältnis – bis zum ersten ordentlichen Kündigungstermin.
Stellt der Mieter die geforderte Sicherheit, so nimmt das Mietverhältnis seinen Fortgang. Leistet die Konkursverwaltung die Sicherheit, äussert sie damit ihren Willen, dass sie den Mietvertrag erfüllen will. Ein eigentlicher Eintritt in den Vertrag findet allerdings nicht statt, sondern eine (kumulative) Schuldübernahme.
Leisten weder der Mieter noch die Konkursverwaltung innert angemessener Frist die geforderte Sicherheit, so kann der Vermieter gegenüber dem Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen. Wartet der Vermieter eine längere Zeit, um den Mietvertrag zu kündigen, und akzeptiert er insbesondere gleichzeitig Mietzinszahlungen, so kann unter Umständen vermutet werden, dass er auf die Auflösung verzichtet; das Mietverhältnis wird diesfalls unverändert mit dem Mieter fortgesetzt.
Adressaten der Kündigung sind entweder der Mieter (Regelfall; er ist dann zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet) oder die Konkursverwaltung, wenn diese an Stelle des Mieters in den Vertrag eingetreten ist. Die Kündigung hat zudem mit amtlichem Formular zu erfolgen; bei Familienwohnungen ist die Kündigung separat an beide Ehegatten zu senden.

* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich