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Verweigerung der Untervermietung
* Harald Solenthaler
Nach dem aktuellen Mietrecht ist es dem Vermieter untersagt, die
Untervermietung vertraglich auszuschliessen. Obwohl die Untermiete grundsätzlich zulässig ist, hat der
Vermieter das Recht, unter gewissen Voraussetzungen die Zustimmung zu verweigern.
Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder
teilweise untervermieten (Art. 262 OR). Diese Bestimmung ist als relativ zwingend zu betrachten, d.h. das Recht zur
Untervermietung kann nicht zu Lasten des Mieters beschränkt werden. Ein generelles Verbot der Untermiete kann
daher nicht gültig abgemacht werden.
Hingegen hat der Mieter die Zustimmung zur Untermiete beim Vermieter
einzuholen. In welcher Form er das Begehren stellen bzw. der Vermieter die Zustimmung erteilen muss, schreibt das
Gesetz nicht vor. Es empfiehlt sich aber die Schriftform. Der HEV Zürich gibt ein Formular «Zustimmung zur
Untervermietung» heraus, welches alle zweckdienlichen Angaben enthält.
Verweigern kann der Vermieter seine Zustimmung nur aus folgenden Gründen:
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Weigerung des Mieters, die
Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben
Mit der Bestimmung in Art. 262 Abs. 2 lit. a OR ist nicht die
Offenlegung des gesamten Untermietvertrages gemeint, sondern die Bedingungen, die für den Vermieter bedeutsam sein
können. Darunter wird verstanden die Personalien des Untermieters, den Untermietzins sowie allfällige weitere
dazugehörigen wirtschaftlichen Verpflichtungen, der Verwendungszweck, die Dauer der Untermiete, Umfang der
Untermiete, etc. Gemäss Zürcher Mietvertrag, Ausgabe 1996, ist der Mieter sodann verpflichtet, dem Vermieter
nach Zustandekommen des Vertrages eine Kopie zukommen zu lassen. Bei Weigerung des Mieters die Bedingungen der
Untermiete bekannt zu geben, kann der Vermieter seine Zustimmung ohne weitergehende Begründung verweigern.
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Missbräuchliche
Untervermietungs-Bedingungen
In erster Linie bezieht sich diese Bestimmung
auf den Mietzins. Sofern der Untermietzins höher als der Hauptmietzins ist, muss festgestellt werden, ob sich die
Höhe des Untermietzinses rechtfertigen lässt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Mieter dem
Untermieter zusätzliche Leistungen verrechnen und sein finanzielles Risiko berücksichtigen darf. Wie hoch die
Marge des Untermietzinses sein darf, ist nirgends festgelegt, weil dies von der konkreten Situation abhängig ist.
In einem konkreten Fall beurteilte das Bundesgericht einen Zuschlag von 20% auf den Hauptmietzins als
missbräuchlich. |
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Wesentliche Nachteile
für den Vermieter
Nicht jeder Nachteil berechtigt zur
rechtsgültigen Ablehnung der Untermiete. Er muss vielmehr. wie das Gesetz sagt, «wesentlich» sein.
Wesentliche Nachteile entstehen dem Vermieter, wenn durch die Untermiete seine persönliche Stellung oder das
Mietobjekt erheblich verschlechtert oder gefährdet wird. Eine erhebliche Verschlechterung kann z.B. bei
Geschäftsmieten vorliegen, wenn es sich beim Untermieter um einen Konkurrenten des Vermieters handelt oder die
Untermiete zu einer erhöhten Abnützung der Mietsache führt. |
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Vertragswidriger Gebrauch
durch den Untermieter
Im Übrigen darf das Mietobjekt nach Art. 262 Abs.
3 OR vom Untermieter nur entsprechend dem im Hauptmietvertrag vereinbarten Verwendungszweck gebraucht werden. Bei
Nichteinhaltung des Verwendungszweckes kann der Vermieter seine Zustimmung zur Untermiete verweigern oder allenfalls
zurücknehmen. |
Missachtet der Mieter die aus einem dieser Gründe ausgesprochene
Verweigerung der Untermiete, kann der Vermieter das Mietverhältnis im Sinne von Art. 257f OR mit einer
einmonatigen Kündigungsfrist auf Ende eines Monats kündigen.
* lic. iur., HEV Zürich |
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