Wechsel des Eigentümers
* Cornel Tanno

Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrages, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Eigentümer über. Der neue Eigentümer kann jedoch bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht.

Unter Veräusserung sind sämtliche Rechtsgeschäfte zu verstehen, welche zu einer Übertragung des Eigentums führen: so Kauf, Schenkung, Tausch, Erbteilung usw. Massgebend bei Grundstücken ist der Grundbucheintrag. Abgestellt wird auf das Datum der Grundbuchanmeldung. Beim Eigentümerwechsel infolge Erbgang verhält es sich insofern anders, als das Mietverhältnis von Gesetzes wegen (infolge der sog. Universalsukzession) auf die Erben übergeht.
Wie bereits ausgeführt, findet der Übergang des Mietverhältnisses im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels statt. Vereinbaren der Veräusserer und der Erwerber einen späteren Antritt der Liegenschaft mit Nutzen und Lasten, so ist dies lediglich im internen Verhältnis zwischen ihnen massgebend. Gegenüber dem Mieter aber wird der Erwerber im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs aus dem Mietvertrag berechtigt und verpflichtet. Verfügt der Erwerber über das Mietverhältnis, bevor er das Eigentum an der Sache erworben hat, und spricht er beispielsweise die Kündigung aus, so ist diese nichtig und wird auch nicht durch den späteren Eigentumserwerb geheilt.
Sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis gehen von Gesetzes wegen auf den Erwerber über. Dieser tritt als Vermieter anstelle der Verkäufers. Er hat Anspruch auf den Mietzins sowie auf die Erfüllung sämtlicher übrigen vertraglichen und gesetzlichen Pflichten durch den Mieter, insbesondere aus Mietvertrag, Hausordnung und allfällig zusätzlichen Vereinbarungen. Auf der anderen Seite muss er dem Mieter die Sache weiterhin zum Gebrauch überlassen, und zwar im gleichen Umfang wie der frühere Eigentümer, insbesondere zum gleichen Mietzins.
Der Erwerber kann unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen das Mietverhältnis auf einen vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungstermin auflösen. Voraussetzung ist allerdings – wie bereits gesehen –, dass er bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden ist. Ihm stehen aber auch sämtliche ausserordentlichen Kündigungsmöglichkeiten zu (aus wichtigen Gründen, Konkurs des Mieters, Zahlungsrückstand des Mieters, Tod des Mieters, Verletzung zu Sorgfalt und Rücksichtnahme durch den Mieter).
Als weiteren ausserordentlichen Kündigungsgrund sieht das Gesetz vor, dass der Erwerber das Mietobjekt mit der gesetzlichen Frist (Wohnräume: 3 Monate; Geschäftsräume: 6 Monate.) auf den nächsten gesetzlichen Termin (ortsübliche Kündigungstermine) kündigen kann. Voraussetzung ist jedoch, dass er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend machen kann. Unterlässt er diese Kündigung (mit amtlichen Formular) auf den nächstmöglichen Termin, so verwirkt er den Anspruch und ist auf die übrigen vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten beschränkt.
Die Voraussetzung des Eigenbedarfs des Erwerbers ist in jedem Fall im Rahmen der Interessensabwägung zu berücksichtigen. Die Dringlichkeit ist indessen im Zusammenhang mit der Bemessung einer allfälligen Mieterstreckung zu würdigen. Dringlichkeit ist immer dann anzunehmen, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er das Mietobjekt auf einen bestimmten Zeitpunkt hin benötigt. Dringender Eigenbedarf setzt somit nicht eine Zwangs- oder Notlage des Vermieters voraus, die ausschliesslich auf seine Wohnverhältnisse zurückzuführen ist. Ein solcher Eigenbedarf ist vielmehr immer dann gegeben, wenn es dem Vermieter aus wirtschaftlichen oder anderen Gründen nicht zuzumuten ist, auf die Benutzung der vermieteten Wohnung oder des Hauses zu verzichten. Eine wegen dringendem Eigenbedarf zulässige Kündigung schliesst die Erstreckung des Mietverhältnisses sodann nicht aus.
Abschliessend ist festzuhalten, dass bei einem Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses zum Zwecke des Eigengebrauchs der Eigenbedarf grundsätzlich vorliegt. Schwierigkeiten gibt es erfahrungsgemäss bei der Voraussetzung der Dringlichkeit. Zudem gilt es in einem allfälligen Verfahren (vor Schlichtungsbehörde oder Gericht) die Interessen des Mieters an einer Erstreckung des Mietverhältnisses zu beurteilen.

* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich