Mietzinssenkung – wie, wann, wie viel?
* Paco Oliver

Die Zürcher Kantonalbank (ZKB) hat den Zinssatz für Ersthypotheken für Wohnliegenschaften von 4% auf 3.75% gesenkt.

Die Änderung tritt für neue Darlehen sofort, für bestehende per 1. Oktober 2002 in Kraft. Die Mieter können demnach aufgrund von Art. 270a OR eine Herabsetzung des Mietzinses auf den nächsten Kündigungstermin verlangen. Eine Tabelle «Mietzinsgestaltung bei 3-monatiger Kündigungsfrist» erscheint in der November-Ausgabe unserer Monatsschrift, damit die Senkungen termingerecht Anfang Dezember per 1. April 2003 angekündigt werden können.

Nach der Senkung des Hypothekarzinsfusses für erstrangige Hypotheken für Wohnräume durch die Zürcher Kantonalbank, stellen sich für die Vermieter einige Fragen. Müssen die Mieten gesenkt werden? Wenn ja, in welchem Umfang und auf welchen Zeitpunkt? Müssen sie die Mieten von sich aus senken oder können sie auf entsprechende Aufforderung ihrer Mieter warten?
Das Gesetz erlaubt dem Mieter gemäss Art. 270a Abs. 1 OR den Mietzins als missbräuchlich anzufechten und eine Herabsetzung auf den nächsten möglichen Kündigungstermin zu verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, insbesondere wegen einer Kostensenkung, einen im Sinne von Art. 269 und 269a OR übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
Das Herabsetzungsbegehren ist schriftlich beim Vermieter zu stellen. Es muss sich, wie bei der Ankündigung einer Mietzinserhöhung, auf einen vertraglichen Kündigungstermin beziehen und hat die Kündigungsfrist einzuhalten. Dem Vermieter steht es aber selbstverständlich frei, die Senkung bevor sie überhaupt verlangt wurde, oder auf einen früheren Zeitpunkt weiter zu geben. Bei indexierten Mietverträgen spielt der Hypothekarzins während der festen Vertragsdauer rechtlich keine Rolle.
Der Vermieter muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Entspricht er dem Herabsetzungsbegehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert weiteren 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
In welchem Umfang der Mietzins je Viertel Prozent Hypothekarzins anzupassen ist, regelt sich nach Art.13 Abs. 1 VMWG (Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen). Es variiert je nach Höhe des Hypothekarzinsfusses. Der Jahresbericht des HEV Kanton Zürich enthält regelmässig eine Tabelle mit den korrekten Umrechnungssätzen bei Hypothekarzinsänderungen zwischen 3 und 7 Prozent. Aus dem hier wiedergegebenen Ausschnitt ersieht man, dass der gegenwärtige Schritt der ZKB zu einer Mietzinssenkung von 2.91% führt.

Der Hypothekarzins stellt allerdings nur einen der mietzinsrelevanten Faktoren dar. Der Vermieter kann verschiedene andere Faktoren geltend machen und nur eine entsprechend kleinere oder gegebenenfalls gar keine Mietzinssenkung gewähren. Die erwähnte Tabelle „Mietzinsgestaltung" berücksichtigt zwei dieser Faktoren, die nicht vom konkreten Mietvertrag abhängig sind: die allgemeinen Kostensteigerungen und die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital. Eine individuellere Berechnung ist auf der Homepage des HEV Kanton Zürich möglich: www.khev-zh.ch – Mietzins Online.
Darüber hinaus kann der Vermieter allfällige individuelle Erhöhungsgründe «verrechnen», welche seit der letzten Mietzinsfestsetzung aktuell geworden sind, z.B. wertvermehrende Investitionen. Frühere Erhöhungsgründen dürfen dagegen nur noch «verrechnet» werden, wenn bei der letzten Mietzinsfestsetzung ein entsprechender Vorbehalt in Franken oder Prozenten angebracht wurde.
Der Vermieter kann dem Senkungsanspruch des Mieters unter Umständen mit dem Einwand des nicht übersetzten Ertrags entgegentreten und erklären, seine Nettorendite sei nicht missbräuchlich. Die zulässige Nettorendite darf gemäss Bundesgericht nicht mehr als ½ % über dem jeweils gültigen Leitzinssatz der Kantonalbank liegen (z.Zt. 3¾ % + ½ % = 4¼ %). Der Vermieter kann aber auch einwenden, dass durch die Reduktion seine Bruttorendite nicht mehr kostendeckend wäre. Dies träfe laut Bundesgericht dann zu, wenn diese weniger als 2 % über dem jeweils gültigen Leitzinssatz der Kantonalbank läge (z.Zt. 3¾ % + 2 % = 5¾ %).

Fazit:
Der Vermieter muss den Mietzins auf Verlangen des Mieters auf den nächsten Kündigungstermin senken und zwar soweit er nicht Erhöhungsgründe mit dem Senkungsanspruch verrechnen oder diesem den Einwand des nicht übersetzten Ertrags entgegenhalten kann. Bei «normalen» Wohnungsmietverträgen, bei denen die Anpassungen regelmässig vollzogen wurden, dürften Mietzinssenkungen von knapp 2,5 % per 1. April 2003 angebracht sein. Den genauen Prozentsatz werden wir in HEV 11/02 veröffentlichen.

* Redaktor, lic. iur.