Immobilienaktien aus Erbschaft
* Martin Byland

Die ‚Königsdisziplin' eines Steuerberaters ist es, für seinen Kunden möglichst viel steuerfreien Kapitalgewinn zu erzielen. Besonders bei Immobiliengesellschaften kann mit einer sorgfältigen Planung viel Geld gespart werden. Es bestätigt sich, dass es in der Regel steuerlich vorteilhafter ist, Liegenschaften im Privatvermögen zu halten.

Susanne, Franz und Heinz Müller haben von ihrem Vater je einen Drittel der Aktien der Familien-Immobiliengesellschaft geerbt. Die Aktiven der Gesellschaft bestehen aus einem Mehrfamilienhaus und erheblichen Finanzmitteln, welche aus früheren Liegenschaftenverkäufen stammen. Die Erben Müller erkundigen sich nun bei ihrem Berater über die Verwendungsmöglichkeiten der geerbten Aktien und die Wege, steuergünstig an die in der Gesellschaft liegenden Werte zu gelangen. Der Berater macht den Erben klar, dass sie jede Auszahlung von Erträgen aus der Gesellschaft als Einkommen versteuern müssen, ausser es handle sich um eine Kapitalrückzahlung. Er bespricht mit den Erben die zwei weiteren Alternativen: Verkauf der Aktien oder Liquidation der Gesellschaft.

Grundsätzlich wird der Gewinn aus dem Verkauf von Aktien, welche sich im Privatvermögen befinden, nicht von der Einkommenssteuer erfasst, da es sich um einen steuerfreien Kapitalgewinn handelt. Falls jedoch mit dem Verkauf eine Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft übertragen wird, liegt eine sogenannte ‚wirtschaftliche Handänderung' vor, was bei den verkaufenden Aktionären die kantonalen Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern auslöst. Dies kann nur vermieden werden, wenn es den Erben gelingt, für ihren Anteil drei voneinander unabhängige Käufer zu finden. Sobald jedoch die Verkäufer oder die Käufer auf irgendeine Weise zusammenwirken, liegt eine einheitliches Vorgehen vor und die Steuer wird fällig. Bei der Familiengesellschaft Müller dürfte es sehr schwierig sein, zu einem adäquaten Preis drei unabhängige Käufer zu finden. Realistischerweise müssen die Erben somit damit rechnen, dass sie im Verkaufsfalle - je nach Besitzesdauer - zwischen 20% und 40% des Gewinnanteils der Liegenschaft an Grundsteuern abliefern zu müssen.
Eine Liquidation kostet die Erben massiv mehr Steuern: Der Verkauf der Liegenschaft löst nicht nur Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern aus, sondern der Gewinn aus dem Verkauf wird zusätzlich beim Bund voll und beim Kanton teilweise (wiedereingebrachte Abschreibungen) besteuert. Auch die übrigen Werte, welche sich in der Gesellschaft befinden (stille Reserven), werden bei Bund und Kanton erfasst. Doch damit nicht genug: Auch die Aktionäre müssen den Liquidationserlös als Einkommen versteuern. Unbesteuert bleibt lediglich das einbezahlte Aktienkapital, in der Regel ein schwacher Trost.
Während also bei einem Aktienverkauf aufgrund der vermutlich langen Besitzesdauer mit einer Steuerlast von eher 20% als von 40% (lediglich auf dem Wertzuwachs der Liegenschaft) gerechnet werden muss, ist es leicht möglich, dass bei einer Liquidation über 50% der gesamten Substanz wegbesteuert wird. Für diese Fälle sieht die Direkte Bundessteuer vor, dass auf Stufe Aktionär eine deutliche Steuerermässigung erwirkt wird, wenn ein Aktionär die Liegenschaft übernimmt (noch möglich bis 31. Dezember 2003). Da die meisten Kantone diese Steuerermässigung nicht gewähren, bleibt die Liquidation höchst unattraktiv.
Sicher sind diese Steuerfolgen nicht so unvermeidlich wie das Amen in der Kirche. Je nach Konstellation gibt es noch weitere Möglichkeiten, die Steuerbelastung zu reduzieren. Diese Lösungen sind jedoch meist langfristig angelegt und müssen in ein Gesamtkonzept eingebettet werden.

* lic. iur. Rechtsanwalt, TBO Treuhand AG, Zürich