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Stockwerkeigentum: Sonderrecht und gemeinschaftliche
Teile
* Georg Bak
Im Stockwerkeigentum wird unterschieden zwischen den
sonderrechtsfähigen und den zwingend gemeinschaftlichen Teilen. Der Zweck dieser Abgrenzung liegt darin,
einerseits die Gebäudeteile festzulegen, die dem ausschliesslichen und ungestörten Gebrauch des
Eigentümers dienen und andererseits die für die Aufrechterhaltung des Gebäudefundaments bedeutenden
Teile auszuscheiden, die der Mitbestimmung aller Miteigentümer bedürfen. Im Gesetz wird diese Unterscheidung
in Art. 712b ZGB geregelt.
Sonderrecht:
Räume
können nur dann zu Sonderrecht ausgeschieden werden, wenn sie durch Boden, Decke und Wände umschlossen und
mit einer Abschliessungsvorrichtung versehen sind. Es handelt sich also um dreidimensional abgeschlossene Einheiten.
Demzufolge sind Park- und Gartenplätze nicht sonderrechtsfähig. Zusätzlich muss das Erfordernis des
eigenen Zugangs gegeben sein; entweder direkt vom Freien oder über Korridore. Es genügt dagegen nicht, dass
der Zugang über die nachbarliche Wohnung gewährleistet ist.
Das Gesetz
erwähnt explizit, dass auch getrennte Nebenräume zu Sonderrecht ausgeschieden werden können, wobei die
Anforderungen an die Abgeschlossenheit und des eigenen Zugangs nicht sehr streng gehandhabt werden. Bei Kellerabteilen
genügt beispielsweise schon ein solides Drahtgitter als Abgrenzungsvorrichtung.
Das Sonderrecht umfasst den gesamten Innenbereich des Raumes, d.h. auch Bodenbeläge, Decken,
Kücheneinrichtung, Bad, Toilette, Radiatoren, nicht tragende Trennwände sowie Zu- und Ableitungen nach der
Abzweigung von den gemeinschaftlichen Leitungen. Gemeinschaftliche
Teile:
Das Gesetz zählt in Art. 712b Abs. 2 ZGB die zwingend
gemeinschaftlichen Teile auf:
| 1. |
Der Boden der
gemeinschaftlichen Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das Gebäude erstellt wird.
Daraus
erhellt, dass Kinderspielplätze, Müllabladeplätze, Garten und Autoabstellplätze im Freien zwingend
den gemeinschaftlichen Teilen zugerechnet werden. |
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| 2. |
Die Bauteile, die für den
Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer
Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind.
Zu den elementaren Gebäudeteilen zählt man das Dach, die
Stützmauern, das Fundament, das Rohrwerk des Bodens, etc. |
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| 3. |
Die Bauteile, die das Aussehen
und die äussere Gestalt des Gebäudes bestimmen. Beim äusseren Erscheinungsbild des Gebäudes kann
die Zuordnung zum gemeinschaftlichen Eigentum oftmals Schwierigkeiten bereiten, denn das Gesetz lässt einen
grossen Ermessenspielraum offen.
Bei Balkonen, Veranden und Loggien gilt
grundsätzlich, dass der innere Bereich zu Sonderrecht ausgeschieden werden kann, da es im Interesse der
Gemeinschaft liegt, dass der Unterhalt vom jeweils Berechtigten getragen werden soll. Der Aussenbereich prägt
jedoch das äussere Aussehen des Gebäudes und muss zwingend im gemeinschaftlichen Einflussbereich
stehen. |
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| 4. |
Die Anlagen und
Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung dienen.
Beispiele: Treppenhaus, zentrale Heizung, Einstell- und Lagerräume, Waschküche,
Korridor, Lift. |
Was die anfallenden Kosten für laufenden Unterhalt und Reparatur des
gemeinschaftlichen Eigentums anbelangt, werden sie gemäss Art. 712h ZGB nach Massgabe der Wertquoten aufgeteilt,
falls nicht etwas anderes reglementiert wurde. Wenn aber bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder
Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten keinen oder nur einen geringen Nutzen bringen, muss dies zwingend bei der
Kostenverteilung beachtet werden.
* lic. iur., HEV Zürich |
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