Ersatzbeschaffung
* Paco Oliver

Gemäss §216 des Zürcher Steuergesetzes wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben "bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft verwendet wird". Der Gesetzestext scheint klar, in der Praxis gibt es aber Interpretationsspielraum. Die Ersatzbeschaffung geschieht nämlich nur selten im Verhältnis 1:1. Der Preis des neu erworbenen Hauses ist kaum je identisch mit dem Erlös aus dem Verkauf des früher selbstbewohnten Hauses. Rechnerische Fragen stellen sich sodann, wenn jemand den Erlös seines Einfamilienhauses in ein Mehrfamilienhaus steckt, in welchem er nur einen Teil selber bewohnt.

Verkauft jemand eine Eigentumswohnung, um in ein grosszügigeres Einfamilienhaus zu ziehen, so wird er in der Regel eine grössere Summe investieren, als er bei der Veräusserung erzielt hat. Wechselt er dagegen vom zu gross gewordenen Landhaus in eine weniger pflegeintensive Wohnung, so wird ihn diese wohl weniger kosten. Kauft er ein Mehrfamilienhaus, so wird die Investition den Verkaufserlös weit übersteigen. Aber nur ein Teil derselben wird in die selbstgenutzte Wohnung fliessen.
Massgeblich ist immer nur der Anteil des Preises, der dem selbstgenutzten Teil der Liegenschaft entspricht. Der Gesamtpreis wird proportional geteilt. Ein einfaches Beispiel: Ist das Objekt eine von drei identischen Wohnungen in einem Dreifamilienhaus wird der Kaufpreis gedrittelt. Nur für dieses Drittel, kann der Hauseigentümer den Steueraufschub verlangen.
Reinvestiert der Verkäufer nur einen Teil des Verkaufserlöses, so wird die Grundstückgewinnsteuer auch nur teilweise oder gar nicht aufgeschoben. Bisher wurde bei der Berechnung die so genannte proportionale Methode angewendet. Die Grundstückgewinnsteuer wurde im gleichen Verhältnis aufgeschoben, wie der Erlös reinvestiert wurde. Floss nur ein Drittel desselben in das neue Heim, so musste auf zwei Dritteln Grundstückgewinnsteuer beglichen werden.
Neuerdings kommt aber das so genannte monistische System zur Anwendung. Die Grundstückgewinnsteuer wird nur noch soweit aufgeschoben, als der Gewinn (nicht der Erlös) in das neue Eigenheim reinvestiert wird. Kauft sich der Eigentümer eine so bescheidene neue Bleibe, dass er den Gewinn dafür gar nicht antasten muss, gelangt er überhaupt nicht in den Genuss eines Steueraufschubs.
Wie aus beiliegender Tabelle unschwer zu erkennen ist, wird mit der neuen Methode die Grundstückgewinnsteuer in weniger Fällen und in geringerem Umfang aufgeschoben. Benachteiligt werden die Bescheidenen, die sich in Zukunft mit einem einfacheren Heim begnügen. Wollten die Zürcher das, als sie beschlossen, die Ersatzbeschaffung steuerlich zu begünstigen?

* Redaktor, lic. iur.