Die Ausweisung des Untermieters
* Tiziano Winiger

Was passiert, wenn der Vermieter einen Ausweisungs- und Räumungsbefehl gegen den Mieter erwirkt hat und dieser die Wohnung einem Untermieter vermietet hat, der nicht ausziehen möchte?

Der Anspruch des Vermieters gegen den Hauptmieter auf Räumung der Wohnung
Mietrechtlich kann der Vermieter auf Rückgabe der Mietsache klagen (Art. 267 OR). Wenn der Hauptmieter das Mietobjekt nach Beendigung des Mietvertrages nicht räumt, kann der Vermieter aus Sachenrecht als nicht besitzender Eigentümer gegen den Hauptmieter als Besitzender Nichteigentümer das Mietobjekt nach Art. 641 Abs. 1 ZGB vindizieren.
Wenn der Mieter nach Ablauf des Mietverhältnisses in den Mieträumlichkeiten verbleibt, darf der Vermieter nach Ablauf des Mietverhältnisses nicht zur Selbsthilfe greifen, sondern muss durch den Audienzrichter des Bezirkes im summarischen Verfahren die Ausweisung der Mieterschaft anordnen lassen. Dringt der Vermieter in die Wohnung ein, um sie gewaltsam zu räumen, so erfüllt er in der Regel den strafrechtlichen Tatbestand des Hausfriedensbruches und zivilrechtlich begeht er eine unerlaubte Handlung. Verlässt die Mieterschaft nach Ablauf der gesetzten Frist die Mieträumlichkeiten nicht, so kann die Vermieterschaft bei den zuständigen kantonalen Behörden das Ausweisungsverfahren anstreben. Im Ausweisungsverfahren wird vorfrageweise über die Gültigkeit der Kündigung und über eine allfällige Erstreckung befunden.
Hat die Mieterschaft eine ausserordentliche Kündigung angefochten und hat die Vermieterschaft ein Ausweisungsverfahren eingeleitet, werden beide Verfahren zusammengelegt und die Ausweisungsbehörde hat darüber zu befinden oder sistiert das Ausweisungsverfahren, bis über die Gültigkeit der Kündigung oder über eine allfällige Erstreckung des Mietverhältnisses befunden worden sind. Die Ausweisungsbehörde kann die Ausweisung der Mieterschaft anordnen und setzt üblicherweise eine Frist an, innert welcher die Mieträumlichkeiten zu verlassen sind. Verlässt die Mieterschaft nach Ablauf der gesetzlichen Frist die Mieträumlichkeiten nicht, kann die Mieterschaft bei den zuständigen kantonalen Behörden die Vollstreckung des Ausweisungsbefehls verlangen.

Der Anspruch des Vermieters gegen den Untermieter auf Räumung der Wohnung
Der Vermieter, der mit dem Untermieter in keinem Mietverhältnis steht, kann gegen ihn nicht auf Rückgabe der Mietsache nach Mietrecht klagen (Art. 267 OR). Auch kann der Eigentümer und Vermieter nicht nach den Regeln über den Besitzesschutz gegen den Untermieter vorgehen, weil der Hauptmieter dem Untermieter den Besitz freiwillig verschafft hat. Dem Vermieter bleibt nichts anderes übrig als mit der Vindikationsklage (Art. 641 Abs. 1 ZGB) gegen den Untermieter auf Rückgabe des Eigentums zu klagen.
Strebt der Vermieter das Ausweisungsverfahren nur gegen den Mieter an und tritt dieses Urteil in Rechtskraft, so binden die Anordnungen und Feststellungen nur den Hauptmieter. Der Ausweisungsentscheid gilt grundsätzlich zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter. Dieser bindet den Untermieter nicht und genügt auch nicht um ihn von der Wohnung zu entfernen. Auch der erwirkte Ausweisungs- und Räumungsbefehl gegen den Hauptmieter hat keine Wirkung gegenüber dem Untermieter. Das Ausweisungsbegehren kann nur gegenüber dem Hauptmieter vollstreckt werden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Untermieter vom Verfahren Kenntnis gehabt hat oder nicht.
Eine Ausweisung des Untermieters setzt vielmehr voraus, dass der Vermieter einen gerichtlichen Räumungsbefehl gegen den Untermieter selbst erlangt. Da die Beendigung des Hauptmietverhältnisses zwischen Vermieter und Mieter grundsätzlich die Beendigung des Untermietverhältnisses mit sich zieht, geht das Recht des Untermieters unter in der Wohnung zu verbleiben. Der Vermieter, der rechtswirksam gekündigt hat besitzt ein direkter Anspruch gegen den Untermieter auf Räumung. Dieser kann sofort durchgesetzt werden.

Fazit
Im Falle der Räumungsverweigerung durch den Untermieter, sollte der Vermieter zuerst sein Räumungsanspruch gegen den Untermieter gerichtlich feststellen lassen und dessen Verurteilung zur Herausgabe bewirken, weil er Gewahrsam am Mietobjekt hat. Dann kann er das Urteil zwangsweise zur Vollstreckung bringen. Hat der Hauptmieter vom Untermieter nach Beendigung des Vertrages weiterhin Mietzins bezogen, so kann der Vermieter die Herausgabe dieses Mietzinses aus Geschäftsanmassung verlangen.

* lic. iur., HEV Zürich