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Zur Problematik schadstoffbelasteter
Grundstücke
* Felix H. Boller
Die Belastung eines Grundstückes mit umweltgefährdenden
Stoffen, im Untergrund oder in der Bausubstanz, kann zu einem erheblichen Minderwert führen und grosse Kosten nach
sich ziehen. Von diesem Umstand ist natürlich nicht jeder Grundeigentümer betroffen. Standorte, für
welche eine solche Belastung möglicherweise zutrifft, wurden in den Altlastenverdachtsflächen-Kataster (VFK)
aufgenommen. Dieser wird derzeit in den Kataster der belasteten Standorte (KbS) überführt. Darin werden nur
noch Standorte eingetragen, die mit grosser Wahrscheinlichkeit belastet sind. Unbelastete Standorte werden definitiv
gelöscht. Alle Grundeigentümer, deren Grundstücke in das neue Verzeichnis aufzunehmen sind, werden durch
das AWEL Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft persönlich informiert. Wer vorher wissen will, ob das
Grundstück im heutigen Altlastenverdachtsflächen-Kataster eingetragen ist, kann dies beim Bauamt der
örtlich zuständigen Gemeinde in Erfahrung bringen.
Ausgangslage
Gemäss
Art. 32c Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes (USG) haben die Kantone dafür zu sorgen, dass Deponien und andere durch
Abfälle belastete Standorte saniert werden, wenn sie zu schädlichen oder lästigen Einwirkungen
führen oder die konkrete Gefahr besteht, dass solche Einwirkungen entstehen. Eine Sanierung von Altlasten (d.h.
von sanierungsbedürftigen belasteten Standorten) kann somit behördlicherseits nicht nur im Rahmen eines
Bauvorhabens, sondern jederzeit verlangt werden. Folgen einer
umweltgefährdenden Belastung für den Grundeigentümer
Das
mögliche bzw. wahrscheinliche Vorhandensein von Schadstoffen hat Auswirkungen auf den Wert und die Handelbarkeit
des Grundstücks, bis hin zu dessen Unverkäuflichkeit.
Es können
sich über etwaige anstehende altlastenrechtliche Massnahmen (z.B. Sanierungsbedarf) hinaus beispielsweise auch
folgende Auswirkungen zeigen:
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Hypothekardarlehen: Ein
Darlehensgläubiger verlangt höhere Schuldzinse, höhere Amortisationen oder gar eine
Darlehensrückzahlung, falls durch den nunmehr bekannten Wertverlust eine knappe oder ungenügende
Pfandsicherheit resultiert. |
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Nutzungseinschränkungen:
Möglich sind auch Nutzungseinschränkungen, so beispielsweise, wenn eine geplante Tiefgarage nicht bewilligt
oder an Stelle des beabsichtigten Kinderspielplatzes eine asphaltierte Fläche zur Auflage gemacht
wird. |
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Versicherungen: Denkbar sind
hier beispielsweise ein Deckungsausschluss für Umweltrisiken oder Vorbehalte bei Umwelt- oder
Betriebsversicherungen für Gewerbebetriebe. |
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Forderungen Dritter: Auch
nicht auszuschliessen sind Forderungen Dritter aus einer konkreten Umweltschädigung oder Umweltgefährdung.
So, wenn Schadstoffe das Nachbargrundstück verunreinigt haben. |
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Bauprojekte: Unter
Umständen muss mit erheblichen Kosten für Untersuchungs-, Überwachungs-, Sanierungs- bzw.
Entsorgungsmassnahmen gerechnet werden. Auch ist auf die zeitliche Verzögerung der Projekte
hinzuweisen. |
Bei einem Grundstückserwerb zu beachtende
Punkte
a) Vorbereitung
Die erwerbende
Partei tut gut daran, bereits im Vorfeld abzuklären, ob das Grundstück im
Altlastenverdachtsflächen-Kataster eingetragen ist. Diese Angaben sind von ihr vorab, wie bereits oben
erwähnt, bei der örtlich zuständigen Gemeinde einzuholen. Ist ein Eintrag vorhanden, kann nur über
eine Untersuchung (für welche mit Kosten von ca. Fr. 3'000.-- bis ca. Fr. 30'000.-- zu rechnen ist) ausreichend
Klarheit darüber geschaffen werden, welcher Art und wo sich die belastenden Stoffe befinden, um welchen Umfang es
sich bei ihnen handelt und mit welchen Kosten etwa zu rechnen ist. Diese Untersuchung ist durch eine qualifizierte
Fachperson durchzuführen.
Wichtiger Ansprechpartner ist in diesem
Zusammenhang die Abteilung Abfallwirtschaft und Betriebe des AWEL Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft,
Walchetor, 8090 Zürich, 043 259 32 51/61. Bei dieser Amtsstelle können Auskünfte eingeholt,
Merkblätter sowie die Stammdatenblätter zu den verzeichneten Standorten vom Standortinhaber bezogen
werden.
b) Notarielle Tätigkeit
Öffentliche Beurkundung:
Für Kauf-, Tausch-, Schenkungs- und
weitere Verträge auf Übertragung von Grundeigentum schreibt das Bundesrecht die öffentliche Beurkundung
vor. Von ihr hängt grundsätzlich die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts ab. Ziel dieser
öffentlichen Beurkundung ist es, den Parteien volle Klarheit über das zu tätigende Geschäft zu
geben, sie vor unüberlegten Entschlüssen zu bewahren und eine zuverlässige Grundlage für einen
allenfalls erforderlichen Registereintrag (so das Grundbuch) zu schaffen. Die öffentliche Beurkundung des
Vertrages wird durch das Notariat vorgenommen. Gestützt auf die erwähnte Rechtsbelehrungspflicht wird diese
Amtsstelle die Parteien zum Thema der belasteten Standorte sensibilisieren, sofern ihr ein diesbezüglicher
Katastereintrag im Zeitpunkt der Beurkundung bekannt ist (anzumerken ist, dass die Notariate nicht über die
aktuellen Pläne der belasteten Standorte verfügen). Für eine spezielle Formulierung der heiklen
Gewährleistungsbestimmungen im Zusammenhang mit belasteten Standorten ist gegebenenfalls auch ein spezialisierter
Rechtsanwalt beizuziehen. Es ist darauf hinzuweisen, dass ein Grundeigentümer, der einen ihm bekannten Eintrag im
Kataster arglistig verschweigt, gestützt auf die Gewährleistungsansprüche belangt werden kann, auch wenn
diese im Vertrag ausgeschlossen wurden. Im Vertrag zu beachtende
Punkte:
Vor einem Erwerb ist insbesondere zu klären, ob sich der Kaufpreis
für eine teilsanierte oder gar totalsanierte Liegenschaft versteht oder ob der Käufer noch Kosten zu erwarten
hat, für welche allenfalls ein Kaufpreisrückbehalt angebracht oder sonstige Sicherheiten angezeigt
sind.
Im Vertrag sind beispielsweise folgende Punkte zu regeln bzw. zu
erörtern:
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Der Umfang einer
Kostenübernahmeverpflichtung (von Untersuchungs-, Überwachungs-, Sanierungskosten bzw. Mehrkosten bei
Bauvorhaben [Entsorgungskosten]); |
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die Sicherstellung von
Ansprüchen (so aus einer Kostenübernahmeverpflichtung); Die Folgen einer von den Parteivereinbarungen
abweichenden öffentlichrechtlichen Kostenteilungsverfügung; |
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die Folgen einer von den
Parteivereinbarungen abweichenden öffentlichrechtlichen Kostenteilungsverfügung; |
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die
Verjährungsbestimmungen (innert welcher Frist die Ansprüche geltend gemacht werden müssen, was speziell
bei einem eingetragenen Standort, dessen Belastung erst im Rahmen eines späteren Bauvorhabens in Erscheinung
tritt, wichtig ist); |
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ein Ausschluss von
Ansprüchen aus einer Nutzungseinschränkung; |
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die Bedeutung und der Umfang
einer Freizeichnungsklausel (Folgen einer vereinbarten Wegbedingung von
Gewährleistungsansprüchen). |
Weitere betroffene Bereiche
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Nicht nur beim Abschluss der
erwähnten Verträge auf Eigentumsübertragung, sondern auch bei der Begründung eines Kaufsrechtes,
eines limitierten Vorkaufsrechtes oder im Rahmen einer öffentlichen Steigerung ist die Problematik
schadstoffbelasteter Grundstücke zu regeln. |
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Gegebenenfalls ist auch eine
Regelung bei der Begründung eines Baurechtes oder der Errichtung einer Nutzniessung angebracht, da hier der
Berechtigte als Inhaber des Standortes gilt und dieser für allfällige Untersuchungs-, Überwachungs- und
Sanierungsmassnahmen in die Pflicht genommen werden kann. |
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Vor der Annahme einer
Erbschaft, in welcher Grundstücke vorhanden sind, die allenfalls mit umweltgefährdenden Stoffen belastet
sind, wird den Erben empfohlen, entsprechende Abklärungen vorzunehmen. |
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Auch Firmen, die über
schadstoffbelastete Grundstücke verfügen, sollten sich mit dieser Problematik auseinandersetzen und eine
allfällige Wertverminderung bilanzieren, allenfalls finanzielle Rückstellungen vorsehen oder diese in einem
Anhang als Eventualverbindlichkeiten ausweisen. |
* Notariatsinspektorat des Kantons Zürich
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