Zustellung und Wirksamkeit der Kündigung
* Cornel Tanno

Rechtzeitige Zustellung
Die Kündigung ist ein so genanntes aufhebendes Gestaltungsrecht. Letzteres zeichnet sich dadurch aus, dass der eine Vertragspartner durch dessen Ausübung den Mietvertrag einseitig auflösen kann. Die Kündigung kann somit durch seinen alleinigen Willen und ohne Zustimmung der anderen Partei die Vertragsauflösung herbeiführen.
Die Kündigung ist allerdings nur wirksam, wenn sie bei der Gegenpartei eintrifft; sie ist mit anderen Worten nicht annahme-, wohl aber empfangsbedürftig. Eine Kündigung gilt sodann als zugestellt, wenn sie der Gegenpartei bzw. einer empfangsberechtigten Person übergeben oder in deren Briefkasten geworfen wird. Mit dem Eintreffen ist die Zustellung vollendet und die Erklärung wirksam, ohne dass es auf die tatsächliche Kenntnisnahme des Adressaten ankommt. Nicht erforderlich ist somit, dass der Empfänger vom Inhalt Kenntnis nimmt. Kann ein eingeschriebener Brief nicht zugestellt werden, gilt als Zugang derjenige Tag, an dem die Sendung erstmals auf der Post abgeholt werden kann.
Ist ein eingeschriebener Brief unzustellbar, weil ihn der Empfänger innert der postalischen Zustellfrist nicht abholt, so gilt die Zustellung als erfolgt, weshalb sie nicht mehr wiederholt werden muss.
Folgendes Beispiel soll den Zeitpunkt der Wirksamkeit der Kündigung verdeutlichen: Der Vertrag sieht eine Kündigungsfrist von 3 Monaten auf Ende September vor. Der Mieter stellt dem Vermieter am 20. Juni eine Kündigung zu, die nach Ablauf der siebentägigen Abholfrist als unzustellbar an den Mieter retourniert wird. Die Sendung hätte erstmals am 23. Juni auf der Post abgeholt werden können. Danach stellt der Mieter dem Vermieter die Kündigung sogleich ein zweites Mal zu, und der Vermieter holt diese am 4. Juli ab. In diesem Fall gilt die Fiktion, dass die Kündigung am 23. Juni empfangen und ab diesem Zeitpunkt wirksam wurde. Der Vermieter kann sich somit nicht auf den Standpunkt stellen, die Kündigungsfrist sei nicht gewahrt.

Beginn des Fristenlaufs
Die Problematik des rechtzeitigen Eintreffens der Kündigung ist jedoch strikte zu trennen von der Frage, ab welchem Zeitpunkt die 30-tägige Verwirkungsfrist für die Anfechtung der Kündigung sowie der Erstreckung zu laufen beginnt.
Die Frist für die Anfechtung der Kündigung bzw. für die Geltendmachung eines Erstreckungsbegehrens bei unbefristeten Mietverhältnissen setzt den Empfang der Kündigung voraus. Als Zugang der Kündigung gilt der Tag, an dem die Sendung dem Empfänger tatsächlich übergeben wird. Erfolgt keine Übergabe, gilt die Sendung als dann zugegangen, wenn deren Behändigung durch den Empfänger möglich ist, d.h. wenn sie in den Briefkasten gelegt oder auf dem Postamt oder im Postfach erstmals abgeholt werden kann.
Der Beginn der Klagefrist ist somit nicht identisch mit dem Zeitpunkt, die für die Rechtzeitigkeit der Zustellung durch den Vermieter massgebend ist. Die Klagefrist beginnt mit der tatsächlichen Entgegennahme (der Tag der Entgegennahme wird nicht mitgezählt), in jedem Fall bei nicht abgeholten Sendungen aber am Tage nach Ablauf der siebentägigen Abholfrist zu laufen.

* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich