Elektrosmog als Mangel der Mietsache
* Harald Solenthaler

Elektrosmog bzw. elektromagnetische Strahlung wird in den Medien regelmässig thematisiert. Anlass dazu bieten die stetige Erweiterung der Mobilfunknetze durch die Netzanbieter und der dadurch notwendige Bau immer neuer Mobilfunkantennen. Die Bevölkerung ist verunsichert und für dieses Problem sensibilisiert. Für den Vermieter kann dies bedeuten, dass er vermehrt mit Mängelrügen und Mietzinssenkungsbegehren von Mietern konfrontiert wird.

Der Mangel einer Mietsache ist im Gesetz nicht ausdrücklich beschrieben. Deshalb kann der Mangelbegriff nur mittelbar definiert werden. Gemäss Art. 256 Abs. 1 OR ist der Vermieter verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und während der Mietdauer in demselben zu erhalten. Demnach ist die Mietsache mit einem Mangel behaftet, sobald sie nicht mehr dem «zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand» entspricht.
Um festzustellen, ob ein Mietobjekt an einem Mangel leidet, ist dessen tatsächlicher Zustand mit dem Zustand zu vergleichen, wie er zugesichert oder vereinbart war, d.h. es muss die Gebrauchstauglichkeit geprüft werden. Die Gebrauchstauglichkeit ist kein absoluter Begriff, sondern ergibt sich unter anderem aus dem Inhalt des konkreten Vertrages, nach den konkreten Umständen, nach dem vereinbarten Gebrauchszweck des Mietobjektes sowie den nach einem objektivierten Massstab berechtigten Erwartungen des Mieters bezüglich Qualität und Eigenschaften des Mietobjektes. Für die Beurteilung der Gebrauchstauglichkeit wird darauf abgestellt, was der durchschnittliche Mieter vernünftigerweise erwarten darf. Dabei sind subjektive Anschauungen und Wunschvorstellungen des betroffenen Mieters nicht entscheidend.
Das blosse Vorhandensein einer derartigen elektrischen Anlage in Nähe des Mietobjektes stellt noch keine Einschränkung der zugesicherten Gebrauchstauglichkeit bzw. einen Mangel am Mietobjekt dar, auch wenn es dem Mieter ein subjektives Unbehagen verursacht. Als objektivierter Massstab sind bei elektromagnetischer Strahlung grundsätzlich die Immissionsgrenzwerte gemäss der bundesrätlichen Verordnung über den Schutz vor nicht ionisierender Strahlung (NISV) massgebend. Ob die Grenzwerte überschritten werden, kann nur aufgrund von verhältnismässig aufwändigen Messungen festgestellt werden. Der Beweis obliegt dabei dem Mieter. Sollten die konkreten Messungen keine Überschreitung der vorgeschriebenen Grenzwerte ergeben, liegt kein Mangel vor, und es fehlt damit die Rechtsgrundlage für den Herabsetzungsanspruch des Mieters.

* lic. iur., HEV Zürich