Änderungen des Mietvertrages
* Sandra Dormann

Häufig werden Fragen wie «Kann ich meinem Mieter den zur Wohnung gehörenden Keller kündigen?» oder «darf ich nachträglich die Leistung einer Kaution verlangen, obwohl dies im Vertrag nicht festgelegt ist?» an die telefonische Rechtsauskunft gerichtet. Diese und ähnliche Probleme betreffen alle die Frage, ob und inwieweit der Vermieter einseitig den Mietvertrag ändern darf.

Selbstverständlich können die Parteien eines Mietvertrages jederzeit einvernehmlich den bestehenden Vertrag ändern oder auch auflösen. Von diesem Fall abgesehen, gilt für Verträge jeglicher Art der Grundsatz von «pacta sunt servanda», d.h. dass Verträge, so wie sie abgeschlossen sind, die Parteien binden und auch erfüllt werden müssen.
Nun gibt es davon allerdings Ausnahmen. Einerseits besteht die Möglichkeit, dass die Vertragsparteien im Vertrag selber bereits Anpassungsregeln für das andauernde Mietverhältnis vorsehen. Andererseits gibt das Obligationenrecht (Art. 269 d OR) selbst, dem Vermieter die Möglichkeit, neben den Mietzinserhöhungen auch «andere einseitige Vertragsänderungen» unter Einhaltung des festgelegten Verfahrens und der festgelegten formellen Anforderungen durchzuführen. Unter die erwähnte Bestimmung fallen nur Änderungen des Mietvertrages, die zu Lasten des Mieters gehen, beispielhaft erwähnt das Gesetz die Verminderung von Leistungen durch die Vermieterschaft oder die Einführung neuer Nebenkosten.
Ob eine Änderung des Vertrages zu Lasten des Mieters ausfällt, ist im konkreten Einzelfall anhand der bisherigen Vertragsleistungen zu bestimmen. Massgebend ist dabei die objektive Auffassung, d.h. diejenige des vernünftigen und korrekten Menschen und nicht das subjektive Empfinden. Als Beispiel einer solchen nicht unter Art. 269 d Abs. 3 OR fallenden Änderung, da nicht zu Lasten des Mieters, wird gerne der Fall der Installation eines Münzautomaten für die Benutzung der Waschmaschine genannt. Diese Änderung geht natürlich nur dann nicht zu Lasten des Mieters, wenn er sich bereits bis anhin über die Nebenkostenabrechnung am allgemeinen Stromverbrauch zu beteiligen hatte. Von den erwähnten Änderungen, die nicht unter Art. 269 d OR fallen, da sie nicht zu Lasten des Mieters gehen, und deshalb vom Vermieter jederzeit und ohne Beachtung der unten beschriebenen formellen Voraussetzungen vorgenommen werden dürfen, sind diejenigen Änderungen zu unterscheiden, die in jedem Fall unzulässig sind, da sie einer Teilkündigung gleichkommen.
Darüber, welche Vertragsänderungen nun tatsächlich von Art. 269 d OR erfasst sind, herrscht Uneinigkeit. Unbestritten scheint, dass es einmal Änderungen sind, welche den Mieter zur Zahlung einer höheren Geldleistung verpflichten, d.h. etwa die Einführung von neuen Nebenkosten oder die Änderung des Verteilsschlüssels der Heiz- und Nebenkosten.
Die andere vom Gesetz ausdrücklich genannte Gruppe betrifft die Verminderung der bisherigen Leistungen der Vermieterschaft, worunter etwa die Einschränkung der Benutzung von allgemeinen Einrichtungen, Garten, Estrich etc. gehören. Sobald aber ein Estrichabteil oder ein Gartensitzplatz zum vermieteten Objekt gehört, würde die Einschränkung der Benutzung eine unzulässige Teilkündigung darstellen.
Für die zulässigen, unter Art. 269 d OR fallenden Vertragsänderungen gilt es dieselben formellen Anforderungen zu befolgen, wie für Mietzinserhöhungen. Die geplante Änderung muss dem Mieter also mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular auf den nächstmöglichen Kündigungstermin mitgeteilt werden. Diese Voraussetzung schliesst die Änderungsmöglichkeit für befristete Mietverhältnisse aus.
Eine Änderung ist, neben dem Fall, da nicht das offizielle Formular verwendet wird, nichtig, wenn sie nicht genügend begründet ist und/oder mit der Mitteilung die Kündigung angedroht oder ausgesprochen wird.

* lic. iur., HEV Zürich