Allgemeine Voraussetzungen für die Mieterstreckung
* Cornel Tanno

Voraussetzung für die Geltendmachung eines Mieterstreckungsanspruches ist eine gültige Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter. Eine solche Kündigung muss formgültig, d.h. mit dem gesetzlich vorgeschriebenen amtlichen Formular erfolgt sein. Bei Familienwohnungen ist zusätzlich zu beachten, dass beide Ehegatten gesondert eine Kündigung erhalten müssen. Der Erwerber einer Liegenschaft ist zur Kündigung erst berechtigt, wenn das Eigentum durch entsprechende Eintragung im Grundbuch auf ihn übergegangen ist. Massgebend ist dabei das Datum der Einschreibung im Tagebuch.

Sinn und Zweck der Mieterstreckung bestehen darin, dem Mieter mehr Zeit für die Suche nach einem geeigneten Ersatzobjekt einzuräumen, als ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung steht. Gewöhnliche, mit jeder Kündigung verbundene Umtriebe und Folgen, welche mittels einer Mieterstreckung nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden können, sind als Härtegründe und somit für eine allfällige Erstreckung nicht beachtlich.
Der Mieter kann somit eine Erstreckung eines Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Eine Härte ist jeder Umstand, der die Suche nach einem geeigneten neuen Mietobjekt in der zur Verfügung stehenden Zeit erschwert oder verunmöglicht. Dabei hat das entscheidende Gericht u.a. die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrages, die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten, einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs und die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zu berücksichtigen (Art. 272 Abs. 2 OR). Aufgrund einer Interessensabwägung wird sodann die Dauer der Mieterstreckung festzulegen sein.
Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um höchstens 4 Jahre, für Geschäftsräume um höchstens 6 Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden. Die Mieterschaft muss das Begehren für eine zweite Erstreckung spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten Erstreckung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde einreichen. Eine zweite Erstreckung kann dann verlangt werden, wenn grundsätzlich die Bedingungen einer Erstreckung (siehe oben) erfüllt sind und wenn mieterseits alle zumutbaren Anstrengungen unternommen wurden, um ein neues Mietobjekt zu finden. Diese Bemühungen müssen sofort nach Erhalt der Kündigung beginnen und dann vor allem während der Dauer der Erstreckung verstärkt weitergeführt werden.

* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich