Kündigung infolge dringenden Eigenbedarfs
* Georg Bak

Ursprünglich galt Eigenbedarf, selbst wenn er nicht dringlich war, als ein absolutes Recht. Er schloss eine Erstreckung des Mietverhältnisses aus und zwar unabhängig von der Situation des Mieters. Seit der Mietrechtsrevision von 1990 ist dem nicht mehr so. Eigenbedarf wird im Mietrecht an drei Stellen genannt: in Art. 261 (Wechsel des Eigentümers), 271a (Kündigung durch den Vermieter) und 272 (Erstreckung des Mietverhältnisses). Bezeichnenderweise fehlt er bei Art. 272a OR (Ausschluss der Erstreckung).

Damit eine Kündigung den rechtlichen Anforderungen entspricht, muss sie in schriftlicher Form und mit dem vom Kanton genehmigten Formular erfolgen. Bei Familienwohnungen gilt die Besonderheit, dass die Kündigung beiden Ehegatten separat zugestellt werden muss. Die Nichteinhaltung dieser Formvorschriften führt zur Nichtigkeit der Kündigung.
Das Gesetz verlangt jedoch nicht, dass auf dem Kündigungsformular der Kündigungsgrund angeführt wird. Die Begründung hat gemäss Art. 271 Abs. 2 OR erst auf Verlangen des Mieters zu erfolgen. Die Rechtsmittelbelehrung auf dem amtlichen Formular weist den Mieter auf dieses Recht hin. Obwohl der Vermieter seine Kündigung erst auf Verlangen hin begründen muss, sollte er nicht ohne Grund kündigen. Die Kündigung kann nämlich innert 30 Tagen nach Empfang vom Mieter angefochten werden. Missbräuchliche Kündigungen, d. h. Kündigungen, die ohne plausiblen Grund ausgesprochen werden, können vom Gericht aufgehoben und mit einer Kündigungssperre von 3 Jahren sanktioniert werden.
Ein schutzwürdiges Interesse kann sicherlich derjenige aufweisen, der die Wohnung wegen dringenden Eigenbedarfs für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte kündigt. Der Eigenbedarf gilt auch für den Ehegatten oder Konkubinatspartner sowie für die Kinder, Grosskinder, Brüder, Schwestern und deren Ehegatten.

Erwerb einer vermieteten Liegenschaft für den Eigengebrauch
Ein weiterer Anwendungsfall des dringenden Eigenbedarfs kommt beim Erwerb einer Liegenschaft zum Zuge. Gemäss Art. 261 OR geht das Mietverhältnis beim Verkauf auf den Erwerber über. Kauf bricht Miete nicht. Der Käufer kann mit anderen Worten grundsätzlich nicht anders kündigen, als es der Verkäufer hätte tun können. Das kann für den Käufer dann unzumutbar sein, wenn der Mietvertrag noch eine längere Mindestdauer vorsieht und er die Liegenschaft für den Eigengebrauch erworben hat. Für diese Situation räumt Art. 261 Abs. 2 lit. a OR dem Erwerber die Möglichkeit einer ausserordentlichen Kündigung ein. Der neue Eigentümer kann den Vertrag frühzeitig auf den nächsten gesetzlichen Termin unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (bei Wohnräumen: 3 Monate) kündigen, wenn er dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend machen kann. Einen Haken hat die Sache insofern, als der Veräusserer schadenersatzpflichtig wird, falls dem Mieter durch die vorzeitige Kündigung ein wirtschaftlicher Schaden entsteht.

Kündigungsinteresse im Erstreckungsverfahren
Dringender Eigenbedarfs schliesst eine Erstreckung des Mietverhältnisses zwar nicht aus, wird aber bei der Interessenabwägung stark gewichtet.

* lic. iur., HEV Zürich