Kündigung und Optionsrecht
* Cornel Tanno

Mietverträge (vor allem Geschäftsmietverträge) können ein sog. Optionsrecht vorsehen. Dieses hat zum Inhalt, dass der Mieter nach Ablauf einer bestimmten (Mindest-)Vertragsdauer den Vertrag einseitig um eine weitere Zeitspanne verlängern kann.

Auch die mehrmalige Einräumung eines Optionsrechtes ist zulässig. In der Regel ist das Optionsrecht eine bestimmte Zeit vor Ablauf des befristeten Vertrages bzw. vor Ablauf der Mindestvertragsdauer auszuüben. In einer entsprechenden Vertragsklausel sollte dies in jedem Fall geregelt sein. Fehlt eine solche Bestimmung, ist davon auszugehen, dass der Mieter dieses Recht bis zum letzten Tag der Mindestvertragsdauer ausüben kann, was auf Vermieterseite zu einer grossen Unsicherheit über eine allfällige Weiterführung des Mietverhältnisses führen kann. Kündigt jedoch der Vermieter das Vertragsverhältnis auf den nächstmöglichen Termin und macht der Mieter diesfalls den Vermieter nicht sofort auf das ihm vertraglich zustehende Optionsrecht aufmerksam und behält sich auch nicht dessen spätere Ausübung vor, so ist vom Verzicht auf die Option auszugehen.

Eine Optionsklausel kann demgemäss wie folgt formuliert werden:
«Dieser Mietvertrag beginnt am 1. April 2003. Das Mietverhältnis wird für eine feste Dauer von 5 Jahren abgeschlossen und endet somit ohne weiteres am 31. März 2008. Der Vermieter räumt dem Mieter das Recht ein, den Mietvertrag nach Ablauf dieser Vertragsdauer für eine weitere Dauer von 5 Jahren, d.h. bis zum 31. März 2013, zu verlängern. Die Ausübung des Optionsrechtes ist dem Vermieter bis spätestens 30. September 2007 mitzuteilen.»

Das Optionsrecht hat für den Vermieter zur Folge, dass er vor dem Zeitpunkt, an welchem dessen Ausübung spätestens stattzufinden hat, keine ordentliche Kündigung aussprechen kann. Hat der Mieter beispielsweise in obigem Beispiel bis zum 30. September 2007 Zeit, um die Option auszuüben, so ist eine (ordentliche) Kündigung, welche vor diesem Zeitpunkt ausgesprochen wurde (z.B. am 5. August 2007), unwirksam.
Übt die Mieterschaft das Optionsrecht aus, verliert die Vermieterschaft die Möglichkeit, das Mietverhältnis vor Ablauf der weiteren Dauer zu kündigen. Kündigungen des Vermieters aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) und solche, welche der Vermieter mit Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d OR) oder wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zur Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f OR) oder bei Verkauf der Sache (Art. 261 OR) oder infolge Konkurses des Mieters (Art. 266h OR) ausspricht, können selbstverständlich trotz Vorliegens eine Optionsrechtes erfolgen.

* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich