Vermietung von Garageplätzen
* Georg Bak

Wenn man an Mietrecht denkt, fällt einem an erster Stelle die Wohnungsmiete ein. Das Mietrecht regelt aber nicht nur diese. Schliesslich kann man auch ein Auto, ein Klavier oder ein Hochzeitskleid mieten, und auch diese Verträge müssen geregelt sein. Das Mietrecht besteht also nicht nur aus Mieterschutz, wenn dieser auch sein Kernstück darstellt. Viele Bestimmungen des Mietrechts sind vernünftigerweise nicht zu beachten, wenn ein Fasnachtskostüm gemietet wird. Die Vorschriften über den missbräuchlichen Mietzins (Art. 269 – 270e OR) und über den Kündigungsschutz (Art. 271 – 273c OR) kommen nur bei der Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen zur Anwendung, nicht aber bei Mietverträgen über bewegliche Sachen, über Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden, über unbebautes Land und über gesondert vermietete Parkplätze.
Für Garageplätze gilt eine zweiwöchige Kündigungsfrist jeweils auf Ende einer einmonatigen Monatdauer (Art. 266e OR), falls keine längere Frist und keine bestimmten Kündigungstermine vereinbart wurden Der Mieter kann die Kündigung des Parkplatzes durch den Vermieter weder gemäss den Schutzbestimmungen von Art. 271 ff. OR anfechten noch eine Erstreckung beantragen. Die Höhe des Mietzinses für Garageplätze ist nicht den gesetzlichen Mieterschutzbestimmungen unterstellt und kann daher grundsätzlich nach Belieben festgelegt werden. Der Vermieter ist bei der Vermietung von Parkplätzen sodann auch nicht verpflichtet, das amtliche Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses oder das Mietzinserhöhungsformular zu verwenden.
Eine wichtige Ausnahme ist aber zu beachten (Art. 253a Abs. 1 OR). Das betrifft Sachen, welche an sich im obigen Sinne keinen Schutz geniessen, aber zusammen mit Wohn- oder Geschäftsräumen vermietet wurden. Als solche Sachen gelten gemäss Art. 1 VMWG (Verordnung über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen) auch Garagen, Autoeinstell- und Abstellplätze. Entscheidend ist, dass zwischen der Garagen- und der Wohnungs-, bzw. Geschäftsmiete ein funktioneller Zusammenhang besteht, d.h. die Garage nur wegen der Wohnung bzw. der Geschäftsräumlichkeiten zum Gebrauch überlassen wurden. Es spielt dabei keine Rolle, ob die zwei Objekte in einem oder zwei separaten Verträgen vermietet wurden. Erforderlich ist stets, dass die Parteien beider Mietverträge dieselben sind. Hingegen ist irrelevant, ob der Parkplatz zu einem späteren Zeitpunkt als die Wohnung gemietet wurde. Fällt der Vertrag über den Parkplatz in den Anwendungsbereich von Art. 253a Abs. 1 OR, gelten auch für diesen Vertrag die Schutzbestimmungen zugunsten des Mieters.
Dass auf Haupt- und Nebensache das selbe Recht zur Anwendung gelangt, heisst nicht automatisch, dass beide das gleiche rechtliche Schicksal erleiden müssen. Bilden Hauptsache (Wohnung) und Nebensache (Parkplatz) aber eine vertragliche Einheit, ist eine Teilkündigung ausgeschlossen. In solchen Konstellationen gilt bei einer Kündigung der Hauptsache auch die Nebensache als gekündigt. Vorbehalten bleibt eine einseitige Vertragsänderung durch den Vermieter gemäss Art. 269d OR. Wurden jedoch zwei separate Vertragsurkunden verfasst, kann der Parkplatzvertrag auch separat gekündigt werden. Allerdings darf bei der separaten Kündigung des Parkplatzvertrags nicht vergessen werden, dass sämtliche bei der Kündigung einer Wohnung zu beachtenden Vorschriften einzuhalten sind, ansonsten die Kündigung nichtig ist.

* lic. iur., HEV Zürich