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Das
vertragliche Vorkaufsrecht des Mieters
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Tiziano Winiger
Ein Mieter möchte die
Wohnung oder das Haus kaufen, in dem er bereits wohnt. Zieht der Vermieter in
Erwägung, das Haus früher oder später zu verkaufen, könnte
er dem Mieter vertraglich ein Vorkaufsrecht einräumen – ein
limitiertes oder ein nicht limitiertes.
Durch das
rechtsgeschäfliche Vorkaufsrecht räumt der Eigentümer dem Mieter
ein Gestaltungsrecht ein, welches dieser im Vorkaufsfall ausüben
kann.
Ein Vorkaufsfall liegt dann vor,
wenn das Mietobjekt veräussert wird oder falls der Vermieter ein anderes
Rechtsgeschäft tätigt, welches einem Verkauf gleich kommt. Nach der
Praxis liegt ein Vorkaufsfall auch dann vor, wenn der Verkäufer den
Eintritt der Veräusserung wider Treu- und Glauben verhindert hat. Kein
Vorkaufsfall liegt hingegen vor, bei der Zuweisung an einen Erben in der
Erbteilung, die Zwangsversteigerung und der Erwerb zur Erfüllung
öffentlicher Aufgaben (Art. 216c Abs. 2 OR). Wenn eine Wohnung aus
erbrechtlichen Motiven an einen Verwandten oder ein Kind verkauft wird, dann
bejaht die Praxis den Vorkaufsfall.
Liegt ein Vorkaufsfall vor, so kann der Vorkaufsberechtigte durch
eine einseitige Willenserklärung das Gestaltungsrecht ausüben und die
Übertragung des Grundstückes zu Eigentum beanspruchen. Es wird die
gleiche Rechtslage herbeigeführt, wie wenn die betreffenden Parteien einen
Kaufvertrag über das Grundstück abgeschlossen hätten. Der
Vorkaufsberechtigte muss dann den Kaufpreis bezahlen und der Vorkaufsbelastete
muss das Eigentum am Vorkaufsobjekt übertragen.
Um ein Vorkaufsrecht rechtsgültig zu vereinbaren,
können die Parteien einen Vorkaufs-vertrag schliessen. Bestimmen die
Parteien den Kaufpreis im Voraus, dann handelt es sich um ein so genannt
limitiertes Vorkaufsrecht, und es bedarf zur Gültigkeit der
öffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 2 OR). Bestimmen die Parteien den
Kaufpreis nicht, so handelt es sich um ein nicht limitiertes Vorkaufsrecht,
welches in schriftlicher Form vereinbart werden kann (Art. 216 Abs. 3
OR).
Vorkaufsrechte dürfen für
höchstens 25 Jahre vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden. Die
Vormerkung im Grundbuch nach Art. 959 ZGB verstärkt die Position des
Berechtigten, weil er direkt gegen jeden Dritterwerber auf Realerfüllung
klagen kann. Vertragliche Vorkaufsrechte sind vererblich aber nicht abtretbar
(Art. 216b Abs. 1 OR). Lässt der Vertrag eine Abtretung zu, dann bedarf
diese der gleichen Form wie die Begründung (Art. 216b Abs. 2
OR).
Ein solches
gewillkürtes und limitiertes Vorkaufsrecht könnte wie folgt
aussehen: |
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