Steuern | Formularpflicht wird abgeschafft

HEV 4/2003

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Steuern

Neue Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmiete ab Steuerperiode 2003

Medienmitteilung des Regierungsrates vom 27.3.03

Formelmässige Bewertung von Liegenschaften und Senkung der Eigenmietwerte
Der Eigenmietwert für die Einfamilienhäuser wird bis zu 10 Prozent und für Stockwerkeigentum bis zu 20 Prozent tiefer sein. Der Regierungsrat hat eine neue Weisung über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte (Weisung 2003) erlassen, die ab Steuerperiode 2003 zur Anwendung gelangt. Die neuen Liegenschaftenwerte sind in der Steuererklärung 2003 – die den steuerpflichtigen Hauseigentümern im Januar 2004 zugestellt wird – erstmals einzusetzen.
Am 3. März 1999 hat der Regierungsrat letztmals eine Weisung über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte erlassen (Weisung 1999). Die neue Weisung 2003 berücksichtigt einerseits die auf dem Markt eingetretenen Preisveränderungen, und anderseits werden mit der neuen Weisung die neuen Gesetzesbestimmungen vom 8. Januar 2001 umgesetzt. Danach darf der Eigenmietwert von selbstgenutztem Wohneigentum nicht höher als 70 Prozent des Marktwertes liegen.

Kernpunkte der neuen Weisung 2003:

–	Die Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte von Liegenschaften werden weiterhin schematisch, formelmässig festgesetzt.
–	Die Gliederung der Weisung 2003 richtet sich nach derjenigen der Weisung 1999.
–	Die Vermögenssteuerwerte von Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum bewegen sich in einem Zielkorridor von 70 bis 100 Prozent der Marktwerte, die entsprechenden Eigenmietwerte in einem Zielkorridor von 60 bis 70 Prozent der Marktmietzinsen.
–	Die steuerlich massgebenden Landwerte sind von Sachverständigen festgesetzt worden und sind im Anhang zur Weisung enthalten.

Auswirkungen der neuen Weisung 2003 für die steuerpflichtigen Wohneigentümer:

–	Im Vergleich zu den bisherigen Werten (Weisung 1999) wird der Eigenmietwert für die Einfamilienhäuser bis zu 10 Prozent und der Eigenmietwert für Stockwerkeigentum bis zu 20 Prozent tiefer sein.
–	Die Vermögenssteuerwerte werden leicht zunehmen. Im Vergleich zu den bisherigen Werten dürfte der Vermögenssteuerwert für Eigentumswohnungen bis zu 5 Prozent und der Vermögenssteuerwert für Einfamilienhäuser bis zu 3 Prozent steigen.


		Pressemeldung des HEV Kanton Zürich vom 27.3.03 Moderate Senkung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2003 Der Hauseigentümerverband (HEV) Kanton Zürich begrüsst die neue Weisung. Sie entspricht dem Willen des Gesetzgebers bei der letzten Revision des Steuergesetzes, die Eigenmietwerte innerhalb des vom Bundesgericht gesetzten Rahmens möglichst tief zu halten, nämlich zwischen 60 und 70 Prozent der Marktmiete. Die angewandte Methode ihrer Berechnung ist zwar nicht neu, gegenüber der für die jetzige Steuererklärung anwendbaren Weisung aber in entscheidenden Punkten korrigiert und verfeinert. Sie dürfte daher das anvisierte Ziel zuverlässiger erreichen. Damit schafft sie auch unter den Hauseigentümern mehr Gerechtigkeit. Dies trifft in besonderem Masse für Eigentumswohnungen zu, die bisher im Vergleich zu Einfamilienhäusern klar benachteiligt waren. Die Tücke liegt bekanntlich im Detail. Insofern wird die neue Weisung anhand konkreter Beispiele zu prüfen sein, bevor ein endgültiges Urteil abgegeben werden kann, insbesondere zu den neu festgesetzten Landpreisen. Jedenfalls erscheint es als richtig, dass die Korrektur allfälliger Werte, welche ausserhalb der vorgegebenen Bandbreite zu liegen kommen, vorgesehen ist, und zwar durch individuelle Ermittlung aufgrund der so genannten hedonischen Methode. Der Hauseigentümerverband bedauert, dass es nicht möglich war, die Weisung schon früher zu erlassen und auf die Steuerperiode 2002 für anwendbar zu erklären. Er hofft sodann, dass der Eigenmietwert auf eidgenössischer Ebene schon bald abgeschafft oder aber auf 60 % beschränkt wird. Bis dahin sollte mit der neuen Regelung aber die Rechtssicherheit erhöht werden.

Die wichtigsten Änderungen
(Auszug aus der Weisung 2003, Änderungen rot, vollständiger Text und angepasste Landwerte unter www.steueramt.zh.ch)

A. Vermögessteuerwerte

IV. Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken
2. Landwert
Bei der Bewertung von mit einem Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken überbautem Land ist auszugehen von:

–	den Bauland-Kategorien (Bauland für Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum bzw. Bauland für Einfamilienhäuser) gemäss Ziffern 10–13,
–	den steuerlich massgebenden Werten, wie sie für entsprechendes unüberbautes Land gelten, wobei dem Umstand der Überbauung durch einen Einschlag von 20% Rechnung zu tragen ist.

Die Zuordnung zu den Bauland-Kategorien gemäss Ziffern 10–13 erfolgt auf Grund der Art der Baute, und nicht wie bei unüberbautem Land nach Massgabe der Zonenordnung.
Mit Einfamilienhäusern oder Stockwerkeigentum überbautes Land, das ausserhalb der Bauzone liegt, wird ebenfalls einer bestimmten Lageklasse im Sinne von Ziffern 10–12 zugeordnet.
Übersteigt die Landfläche einen angemessenen Umschwung, ist bei der Berechnung des Vermögenssteuerwertes eine vom Basiswert abhängige Grundstückfläche zu berücksichtigen. Es gelten dabei die nachfolgenden Ansätze:
Anrechenbare Grundstückfläche zum steuerlich massgeblichen Landwert:

Für Einfamilienhäuser:

bis Basiswert Fr. 30'000.–		effektive Grundstücksfläche, höchstens jedoch 400 m²,

Basiswert zwischen Fr. 30'000.– und Fr. 90'000.–		effektive Grundstücksfläche, höchstens jedoch 400 m² + (Basiswert – 30'000)/200,

Basiswert über Fr. 90'000.–		effektive Grundstücksfläche, höchstens jedoch 700 m² zuzüglich 100 m² pro volle Fr. 30'000.– Basiswert (oder Bewertung entsprechend den konkreten Verhältnissen).

Für Stockwerkeigentum:

bis Basiswert Fr. 10'000.–		effektive Grundstücksfläche, höchstens jedoch 100 m²,

Basiswert zwischen Fr. 10'000.– und Fr. 40'000.–		effektive Grundstücksfläche, höchstens jedoch 100 m² + (Basiswert – 10'000)/300,

Basiswert über Fr. 40'000.–		effektive Grundstücksfläche, höchstens jedoch 200 m² zuzüglich 30 m² pro volle Fr. 10'000.– Basiswert (oder Bewertung entsprechend den konkreten Verhältnissen).

Landflächen, welche die gemäss Ziffern 26–28 anrechenbare Grundstücksfläche übersteigen, werden zu Fr. 1.– je m² bewertet.

		3. Zeitbauwert Der Zeitbauwert entspricht dem Neubauwert abzüglich der dem Alter des Gebäudes entsprechenden Altersentwertung. Der Neubauwert ist auf 880 % des von der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich festgelegten Basiswertes festzusetzen. Die Altersentwertung wird bei der allgemeinen Neubewertung in der Regel berechnet vom Erstellungsjahr bis zum Kalenderjahr 2003. Sie beträgt pro Jahr 1 % des Neubauwertes, jedoch höchstens 30 %.

B. Eigenmietwerte

I. Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum
Die Eigenmietwerte von durch den Pflichtigen und von zu seinem Haushalt gehörenden Personen genutzten Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum betragen:

Für Einfamilienhäuser:		3,75 % des Land- und Zeitbauwertes,
für Stockwerkeigentum:		4,75 % des Land- und Zeitbauwertanteils.

Übersteigt der Basiswert bzw. Basiswertanteil

–	bei Einfamilienhäusern Fr. 90'000.–,
–	bei Stockwerkeigentum Fr. 40'000.–,

so ist bei der Ermittlung des Eigenmietwertes der diese Beträge übersteigende Teil bei der Berechnung nur mit 1 % zu berücksichtigen. Bei dieser Berechnung des Eigenmietwertes kann der Zeitbauwert nicht gleichzeitig noch nach Ziffer 35 korrigiert werden.

D. Individuelle Schätzung des Verkehrswerts und des Eigenmietwerts von Liegenschaften

I. Vermögenssteuerwert
Führt die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem Vermögenssteuerwert, der über 100 % des Verkehrswertes oder unter 70 % desselben liegt, so ist eine individuelle Schätzung des Vermögenssteuerwertes vorzunehmen.

Bei der individuellen Schätzung des Verkehrswerts ist in einem ersten Schritt auf folgende Grundlagen abzustellen:

–	auf den zeitnahen Kaufpreis der Liegenschaft,
–	auf den zeitnahen Anlagewert der Liegenschaft,
–	auf ein nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen erstelltes Privatgutachten.

Ist auf Grund vorstehender Grundlagen keine gesicherte Individualschätzung möglich, so kann das kantonale Steueramt in einem zweiten Schritt für die individuelle Ermittlung des Verkehrswertes die hedonische Methode anwenden. Für die Ermittlung des Verkehrswertes mittels hedonischer Methode haben die Steuerpflichtigen mitzuwirken, indem sie insbesondere den zugestellten Fragebogen vollständig und wahrheitsgetreu ausfüllen und zusammen mit den verlangten Unterlagen fristgerecht einreichen. Werden der vollständig ausgefüllte Fragebogen oder die verlangten Unterlagen trotz Mahnung nicht eingereicht, so ist der Vermögenssteuerwert nach pflichtgemässem Ermessen zu schätzen (§§ 139 Abs. 2 und 140 Abs. 2 StG).
Führt auch die hedonische Methode zu einem unsicheren Ergebnis, das nicht auf die Verletzung der Mitwirkungspflichten durch den Steuerpflichtigen zurückzuführen ist, so kann das kantonale Steueramt zur Ermittlung des Verkehrswerts in einem dritten Schritt ein amtliches Gutachten anordnen.

Wird der Verkehrswert auf Grund einer individuellen Schätzung ermittelt, ist der Vermögenssteuerwert

–	auf 70 % des ermittelten Verkehrswertes festzusetzen, wenn der Formelwert weniger als 70 % des Verkehrswertes beträgt,
–	auf 90 % des ermittelten Verkehrswertes festzusetzen, wenn der Formelwert mehr als 100 % des Verkehrswertes beträgt.

II. Eigenmietwert
Führt die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem Eigenmietwert, der über
70 % der Marktmiete oder unter 60 % derselben liegt, so ist eine individuelle Schätzung des Eigenmietwertes vorzunehmen.
Bei der individuellen Schätzung des Eigenmietwertes ist in einem ersten Schritt auf folgende Grundlagen abzustellen:

–	auf für vergleichbare Objekte an ähnlicher Lage bezahlte Mietpreise,
–	auf ein nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen erstelltes Privatgutachten über die erzielbare Marktmiete.

Ist auf Grund vorstehender Grundlagen keine gesicherte Individualschätzung möglich, so kann das kantonale Steueramt in einem zweiten Schritt für die individuelle Ermittlung des Marktmietwertes die hedonische Methode anwenden. Für die Ermittlung des Marktmietwertes mittels hedonischer Methode haben die Steuerpflichtigen mitzuwirken, indem sie insbesondere den zugestellten Fragebogen vollständig und wahrheitsgetreu ausfüllen und zusammen mit den verlangten Unterlagen fristgerecht einreichen. Werden der vollständig ausgefüllte Fragebogen oder die verlangten Unterlagen trotz Mahnung nicht eingereicht, so ist der Eigenmietwert nach pflichtgemässem Ermessen zu schätzen (§§ 139 Abs. 2 und 140 Abs. 2 StG).
Führt auch die hedonische Methode zu einem unsicheren Ergebnis, das nicht auf die Verletzung der Mitwirkungspflichten durch den Steuerpflichtigen zurückzuführen ist, so kann das kantonale Steueramt zur Ermittlung des Marktmietwertes in einem dritten Schritt ein amtliches Gutachten anordnen.
Wird der Eigenmietwert auf Grund einer individuellen Schätzung ermittelt, ist er

–	auf 60 % des Marktmietwertes festzulegen, wenn der Formelwert weniger als 60 % des Marktmietwertes beträgt,
–	auf 70 % des Marktmietwertes festzusetzen, wenn der Formelwert mehr als 70 % des Marktmietwertes beträgt.

Wurde bei Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum der Vermögenssteuerwert auf Grund einer individuellen Schätzung des Verkehrswertes ermittelt, ist der Eigenmietwert auf Grund des so ermittelten Vermögenssteuerwertes zu bestimmen. Ziffer 59 ist sinngemäss anwendbar.

		E. Neufestsetzung von Vermögenssteuerwerten und Eigenmietwerten I. Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum (zu Wohnzwecken) sowie industrielle oder gewerbliche Liegenschaften 1. Allgemeine Neubewertung Die Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte sind für die Steuerperiode 2003 allgemein nach dieser Weisung neu festzulegen. Unter Vorbehalt der Ziffern 90–92 bleiben die Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte bis zu einer späteren allgemeinen Neubewertung in den nachfolgenden Steuerperioden unverändert.

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