Konkurs des Mieters
* Cornel Tanno

Art. 266h OR sieht vor, dass dem Mieter, der nach der Uebernahme des Mietobjektes in Konkurs gefallen ist, bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen fristlos gekündigt werden kann. Im Folgenden sollen diese Umstände erläutert werden.

Massgebender Zeitpunkt, welcher das Vorgehen nach vorerwähnter Bestimmung rechtfertigt, ist der Konkurs des Mieters. Gemeint ist der Zeitpunkt der Konkurserkenntnis (rechtskräftige Konkurseröffnung) und nicht etwa die Konkurspublikation.
Wird über den Mieter der Konkurs ausgesprochen, kann das Mietverhältnis durch den Vermieter aufgelöst werden, wenn nicht binnen angemessener Frist Sicherheit für künftige Mietzinse geleistet wird. Der Vermieter hat dabei die Sicherheitsleistung nicht nur beim Mieter selbst sondern auch bei der zuständigen Konkursverwaltung zu verlangen. Setzt der Vermieter nur dem Mieter oder lediglich der Konkursverwaltung eine Frist an, so ist seine allfällige ausserordentliche Kündigung unwirksam, d.h. nicht beachtlich.
Die Sicherheit kann nur für künftige Mietzinse gefordert werden. Der Vermieter muss hierfür – wie bereits ausgeführt – dem Mieter (bei Familienwohnungen beiden Ehegatten separat) und der Konkursverwaltung schriftlich eine angemessene Frist setzen. Eine Fristansetzung kann auch nur für die Dauer des Konkurses verlangt werden. Nach Lehre und Rechtsprechung beträgt eine angemessene Frist ca. 2 Wochen.
Die Sicherheit (Bankgarantie, Bestellung eines Pfandes, Hinterlegung von Geld, Bürgschaften etc.) muss den Mietzins und die Nebenkosten bis zum Vertragsende abdecken, wenn es sich um ein befristetes Mietverhältnis handelt. Bei einem unbefristeten Mietverhältnis ist eine Sicherheit des Mietzinses und der Nebenkosten bis zum ersten (vertraglichen) ordentlichen Kündigungstermin zu leisten.
Leisten weder der Mieter noch die Konkursverwaltung die geforderte Sicherheit, so kann der Vermieter gegenüber dem Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen. Eine Erstreckung des Mietverhältnisses ist ausgeschlossen.
Wartet der Vermieter jedoch eine längere Zeit, um den Mietvertrag zu kündigen, und akzeptiert er insbesondere gleichzeitig Mietzinszahlungen, so kann u.U. vermutet werden, dass er auf die Auflösung verzichtet; das Mietverhältnis wird diesfalls unverändert mit dem Mieter fortgesetzt.