Rund um den Erneuerungsfonds
* Sandra Dormann

Der Erneuerungsfonds, der die Durchführung von Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten erleichtern soll, ist im ZGB äusserst spärlich geregelt. Der Gesetzgeber sieht die Schaffung eines solchen Fonds denn auch nicht zwingend vor, sondern bestimmt in Art. 712 m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB lediglich, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft über die Schaffung beschliessen kann. Zudem hält Art. 712 l Abs. 2 fest, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft unter eigenem Namen das aus ihrer Verwaltungstätigkeit sich ergebende Vermögen, wie Beitragsforderungen und die aus ihnen erzielten verfügbaren Mittel, wie den Erneuerungsfonds, erwirbt.

Wie wird der Erneuerungsfonds errichtet?
Häufig wird der Erneuerungsfonds bereits im Begründungsakt errichtet oder eine Errichtung ist im Reglement vorgesehen. Unabhängig davon kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft jederzeit durch einfachen Mehrheitsbeschluss die Errichtung eines Erneuerungsfonds beschliessen, sofern das Reglement nicht ein anderes Quorum vorsieht.

Wie hoch sollen die Einlagen in den Erneuerungsfonds sein?
Es gibt zwei verschiedene Möglichkeiten, die Höhe der Einlage zu bestimmen, einerseits kann darüber fortlaufend für jeweils ein Jahr entschieden werden oder man bestimmt im Reglement eine jährliche Fondseinlage, die in der Praxis in der Regel auf den Assekuranzwert abstellt, wobei sich 0,2–0,5 % des Assekuranzwertes als praktikabel herausgestellt haben. Die Einlage wird, wenn nichts anderes reglementarisch vorgesehen ist, nach Massgabe der Wertquote unter den Stockwerkeigentümern verteilt. Häufig wird zudem eine Obergrenze für den Fonds festgelegt.

Was wird aus dem Erneuerungsfonds finanziert?
Das Gesetz sieht als Verwendungszweck wie bereits erwähnt Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten vor. Aufgrund dieser sehr vagen Umschreibung, sollte das Reglement genau festlegen, wofür die Mittel des Erneuerungsfonds verwendet werden. Müssen die Mittel des Erneuerungsfonds für einen konkreten Fall benützt werden, so hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft die Mittelentnahme mit einem einfachen Mehr zu beschliessen.

Wie wird der Erneuerungsfonds steuerlich behandelt?
Der Erneuerungsfonds wird als nicht liegenschafticher Wert behandelt. Die Mittel und Erträge des Erneuerungsfonds sind nicht von der Gemeinschaft zu versteuern, sondern vom einzelnen Stockwerkeigentümer an dessen Hauptsteuerdomizil.
Die jährlichen Einlagen in den Erneuerungsfonds kann der einzelne Stockwerkeigentümer als Liegenschaftsunterhalt in Abzug bringen, soweit mit den Mitteln ausschliesslich der Unterhalt der Gemeinschaftsanlagen bestritten wird. Werden auch wertvermehrende Investitionen aus dem Erneuerungsfonds getätigt, so ist dieser Teil nicht abzugsfähig.
Der Abzug ist nicht nur gemäss Zürcher Steuergesetz (§ 30 Abs. 2) möglich, sondern auch bei der direkten Bundessteuer (Art. 32 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer).

Was gilt es bezüglich Verrechnungssteuer zu beachten?
Seit der Änderung des Verrechnungssteuergesetzes, in Kraft seit 1. Januar 2001, kann die Rückerstattung durch die Gemeinschaft bzw. den Verwalter bei der Eidgenössischen Steuerverwaltung und muss nicht mehr von jedem Stockwerkeigentümer einzeln zurückverlangt werden. Stockwerkeigentümergemeinschaften haben also für den auf Teilhaber mit Domizil im Inland entfallenden Anteil Anspruch auf Rückerstattung der Verrechnungssteuer, wenn diese von Kapitalerträgen auf Vermögenswerten abgezogen wurde, die ausschliesslich zur Finanzierung der gemeinsamen Kosten und Lasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft eingesetzt werden. Dem an die Eidgenössische Steuerverwaltung gerichteten Rückerstattungsantrag muss ein Verzeichnis aller Stockwerkeigentümer mit Name, Adresse, Wohnsitz und Beteiligungsquote beigelegt sein.

Was passiert mit dem Erneuerungsfonds bei einer Handänderung?
Die Mitberechtigung jedes Stockwerkeigentümers am Erneuerungsfonds ist mit der Rechtsposition als Stockwerkeigentümer untrennbar verbunden. Der Stockwerkeigentümer kann deshalb nicht selbständig über den Anteil verfügen oder bei einer Handänderung die von ihm einbezahlten Beträge zurückfordern. Der Erwerber eines Stockwerkeigentumsanteils tritt deshalb auch bezüglich des Erneuerungsfonds von Gesetzes wegen in die Stellung des Veräusserers ein. Dies ist bei der Kaufvertragsgestaltung zu berücksichtigen.

* lic. iur., Rechtsanwältin, HEV Zürich