Vermietung einer Wohnung im Stockwerkeigentum
für kurze Dauer (Ferien)
* Romina Wilke

Die Vermietung einer Wohnung zu Ferienzwecken ist etwas Besonderes und von einer Langzeitvermietung zu unterscheiden, denn durch erstere entsteht erfahrungsgemäss eine erhöhte Nutzung nicht nur des Hauses und der Wohnung, sondern auch der öffentlichen Infrastrukturen.

Grundsätzliche Zulässigkeit der Vermietung
In einer Stockwerkeigentümergemeinschaft ist die Nutzungsfreiheit des Einzelnen insofern beschränkt, als die Rechte der anderen Stockwerkeigentümer und der Gemeinschaft nicht beeinträchtigt werden dürfen. Die Stockwerkeigentümer müssen ihr Nutzungsrecht nicht persönlich ausüben. Die Gebrauchsüberlassung an Dritte kann z.B. in Form der Miete erfolgen. Wichtig ist, dass sich der Eigentümer bewusst ist, dass er der Gemeinschaft für das Verhalten von Drittpersonen, welchen er den Aufenthalt in seinen Räumen gestattet, wie für sein eigenes haftet. Er ist insbesondere dafür verantwortlich, dass sich diese an die Gemeinschaftsordnung halten.

Verfügungsbeschränkungen durch die Gemeinschaft
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft kann die Verfügungsrechte der einzelnen Stockwerkeigentümer beschränken. Art. 712c ZGB sieht zwei Möglichkeiten vor:
– ein Einspracherecht und
– ein Vorkaufsrecht

Dadurch kann z.B. geregelt werden, dass die Vermietung nur rechtsgültig ist, wenn die übrigen Stockwerkeigentümer nicht auf Grund eines von Ihnen gefassten Beschlusses binnen 14 Tagen seit der Mitteilung Einsprache erheben. Die Einsprache ist unwirksam, wenn sie ohne wichtigen Grund erhoben worden ist, worüber auf Begehren des Einspruchgegners das Gericht im summarischen Verfahren entscheidet. Da sowohl ein Einsprache- als auch ein Vorkaufsrecht eine einschneidende Verfügungsbeschränkung der Stockwerkeigentümer darstellen, ist ihre Errichtung nur im Rahmen des öffentlich beurkundeten Begründungsaktes oder nachträglich durch eine schriftliche Vereinbarung aller Eigentümer möglich.

Nutzungsbeschränkung
Die Gemeinschaft kann Nutzungsbeschränkungen vorsehen. Das Gesetz verpflichtet den Stockwerkeigentümer nicht auf eine bestimmte Nutzungsart seines Objektes. Im Rahmen der Gemeinschaft-, Haus-, Bau- und Zonenordnung steht es jedem Eigentümer grundsätzlich frei, wie er seine Räume nutzen will. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft hat aber die Möglichkeit, den Umfang der Befugnisse zur Nutzung der Sonderrechtsräume und der gemeinschaftlichen Teile in ihrer Gemeinschaftsordnung näher zu bestimmen oder gewisse Schranken festzulegen. Das Festlegen von Regeln die ein reibungsloses „Nebeneinanderleben" innerhalb der Gemeinschaft erleichtern sollen, sind Bestandteile des Benutzungs- und Verwaltungsreglements oder der Hausordnung. Im Begründungsakt kann der Verwendungszweck von Räumen im Stockwerkeigentum beschränkt werden. Jeder Erwerber einer Stockwerkeigentümereinheit verlässt sich jedoch darauf, diese im Rahmen des vorgesehenen bzw. bestehenden Zwecks nutzen zu können. Eine nachträgliche Änderung des wesentlichen Gehalts seines Nutzungsrechtes muss sich kein Stockwerkeigentümer gegen seinen Willen aufzwingen lassen. Dieses gilt etwa für die Einführung einer neuen, ebenso wie für die Aufhebung einer bestehenden Zweckbestimmung.
Wenn hingegen in der Nutzungs- oder Verwaltungsordnung vorgesehen ist, dass die gewerbliche Nutzung der Stockwerkeigentümereinheit nur zulässig ist, soweit dabei keine übermässige Immissionen entstehen und die übrigen Benützer des Gebäudes dadurch nicht unzumutbar beeinträchtigt werden, so kann diese Nutzungsbeschreibung nachträglich durch eine Reglementsbestimmung konkretisiert werden (Achtung: Quoren für Reglementsänderung beachten ), wonach die Vermietung der Wohnung für eine kurze Dauer als Ferienwohnung untersagt wird. Einstimmigkeit ist nicht erforderlich, ein qualifizierter Mehrheitsbeschluss genügt.

Fazit
Eine nachträgliche Nutzungsbeschränkung oder die Einführung des Einspracherechtes bedarf der Einstimmigkeit. Wenn in der Nutzungs- und Verwaltungsordnung die Nutzung für gewerbliche Zwecke untersagt ist, könnten die Stockwerkeigentümer das Reglement in dem Sinne konkretisieren, dass die Vermietung für kurze Dauer untersagt wird, wobei dafür es des qualifizierten Mehrs (Mehrheit der Eigentümer und Mehrheit der Anteile) bedarf.