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Die
fehlerhafte Kündigung durch die Vermieterschaft
* Sandra Dormann
Bei der Kündigung durch
die Vermieterschaft kann einiges schief laufen: der Vermieter unterlässt
es, für die Kündigung das amtliche, vom Kanton genehmigte Formular zu
benützen, er lässt die Kündigung nur einem der Ehegatten
zukommen, er kündigt auf einen «falschen Termin» etc. Nicht
jeder dieser Fehler wird vom Gesetz gleich behandelt. Es macht einen
Unterschied, ob die Kündigung lediglich anfechtbar oder aber auch
unabhängig von der Anfechtung durch den Mieter ungültig ist, d.h.
keine Wirkung entfaltet und so behandelt wird, als ob sie nicht erfolgt
wäre.
Die nichtige
Kündigung
Eine Kündigung
ist nichtig, d.h. völlig unwirksam, wenn sie den Formvorschriften der Art.
266 i – 266 n OR nicht entspricht. Demgemäss ist eine Kündigung
nichtig, wenn der Vermieter es unterlässt, sie auf dem amtlichen, vom
Kanton genehmigten Formular auszusprechen oder, wenn sie dem Mieter und seinem
Ehegatten nicht separat zugestellt wird. Neben den Formmängeln können
auch andere Gründe zur Nichtigkeit der Kündigung führen, zu
denken ist etwa an den Fall, da sie von einer Person ausgesprochen wird, welche
nicht oder nicht alleine Vermieter ist.
Nichtigkeit bedeutet, dass die Mieterschaft auf die Kündigung
nicht reagieren muss, da sie ja so behandelt wird, als ob sie nicht geschehen
wäre. Trotzdem kann sich die Mieterschaft zur Klärung der Rechtslage
an die Schlichtungsbehörde wenden und verlangen, dass die Nichtigkeit
festgestellt werde. Allerdings hat die Schlichtungsbehörde diesfalls keine
Entscheidungsbefugnis, sondern kann nur die Einigung oder Nichteinigung
feststellen.
Die unwirksame
Kündigung
Die unwirksame
Kündigung ist im OR nirgends explizit genannt. Gemäss Rechtsprechung
und Lehre liegt eine unwirksame Kündigung dann vor, wenn ausserordentlich
gekündigt wird, obwohl die Voraussetzungen für eine derartige
Kündigung gar nicht gegeben sind.
In der Wirkung kommt die unwirksame
Kündigung der nichtigen gleich und es kann auf obigen Abschnitt verwiesen
werden. Die anfechtbare
Kündigung
Gemäss Art. 271
OR ist die Kündigung dann anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von
Treu und Glauben verstösst. Anders als die oben genannten nichtigen und
unwirksamen Kündigungen muss sich der Mieter gegen eine derartige
Kündigung zur Wehr setzen, indem er sie innert 30 Tagen seit Empfang bei
der Schlichtungsbehörde anficht, ansonsten sie als gültig erachtet
wird. Eine Kündigung verstösst gegen Treu und Glauben, «wenn
die kündigende Partei kein legitimes Interesse an der Beendigung des
Vertragsverhältnisses hat oder wenn ein offensichtliches Ungleichgewicht
zwischen den Interessen der Parteien besteht.» ¹Art. 271 a OR
zählt beispielhaft und nicht abschliessend auf, wann eine Kündigung
anfechtbar ist, z.B. wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und
Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht (sog.
Rachekündigung) oder weil sich die familiäre Situation der
Mieterschaft geändert hat, ohne dass der Vermieterschaft wesentliche
Nachteile entstehen.
Grundsätzlich
muss von der Gültigkeit der Kündigung ausgegangen werden, weshalb es
nicht am Kündigenden liegen kann, nachzuweisen, dass die Kündigung
zulässig, sondern am Gekündigten, dass sie nicht zulässig
ist.
Was sind denn nun im Hinblick auf
Art. 271 OR zulässige und somit gültige
Kündigungen?
Rechtsprechung und
Lehre nennen verschiedene Kategorien zulässiger Kündigungen, so etwa:
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eine Kündigung, die ausgesprochen wird, weil der
Mieter gegen gesetzliche oder vertragliche Bestimmungen verstösst,
vorausgesetzt, es handelt sich nicht um eine unzulässige vertragliche
Abmachung. Verstösst also z.B. der Mieter gegen das vereinbarte
Tierhalteverbot oder verweigert er dem Vermieter den Zutritt zum Mietobjekt,
obwohl die Besichtigung rechtzeitig angekündigt wurde und zum Zweck der
Behebung oder Vermeidung von Schäden vorgenommen werden soll, so erfolgt
eine deswegen ausgesprochene Kündigung berechtigterweise. |
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eine Kündigung, die die Vermieterschaft ausspricht,
weil sie die Mietsache für sich selber, nahe Verwandte oder
Verschwägerte in Anspruch nehmen will (sog. Eigenbedarf). Abgesehen vom
Eigenbedarf muss auch eine Kündigung zulässig sein, die ausgesprochen
wird, weil der Vermieter das Mietobjekt einem Bekannten zur Verfügung
stellen will. |
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eine Kündigung, die erfolgt, weil das Gebäude
oder das Mietobjekt abgebrochen, umgebaut oder umfassend renoviert
wird. |
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eine Kündigung, die im Hinblick auf einen Verkauf
der Liegenschaft ausgesprochen wird. |
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Neben den bereits
genannten Fehlern, die bei der Kündigung passieren können und die die
sie wie dargestellt nichtig, unwirksam oder anfechtbar machen, gibt es auch
Fehler, die auf die Gültigkeit der Kündigung keinen Einfluss haben,
so etwa, wenn auf einen falschen (d.h. nicht auf den vertraglich vereinbarten
oder ortsüblichen) Termin gekündigt wird. Diesfalls wird die
Kündigung auf den nächsten ordentlichen Termin
wirksam.
¹ Amtl. Bull NR 1989
533 |
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lic. iur., Rechtsanwältin, HEV Zürich |
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