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Art. 262 OR:
Untermiete
Der Mieter
kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise
untervermieten.
Der Vermieter kann die
Zustimmung nur verweigern, wenn: |
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| a) |
der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen
der Untermiete bekanntzugeben; |
| b) |
die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu
denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind; |
| c) |
dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile
entstehen. |
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Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die
Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Vermieter
kann den Untermieter unmittelbar dazu anhalten. |
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Voraussetzung der
Untermiete ist zunächst, dass der Mieter ein entsprechendes Begehren an
den Vermieter richtet und ihn um seine Zustimmung nachfragt. Von Gesetzes wegen
ist weder für das mieterseitige Begehren um Zustimmung zur Untermiete noch
für die darauf folgende Erklärung des Vermieters eine besondere Form
vorgesehen. Dem Vermieter ist jedoch zu empfehlen, seine Zustimmung oder aber
seine Ablehnung der Untermiete schriftlich zu erklären. Das Gesetz
schreibt auch nicht vor, innert welcher Frist ein Gesuch des Mieters um
Zustimmung zur Untervermietung zu behandeln ist. Mangels vertraglicher Regelung
wird in der Regel von 2 Wochen auszugehen sein (bei
Geschäftsräumlichkeiten ca. 4 Wochen). Diese Fristen sind indessen
lediglich als Richtlinien zu verstehen. Im Einzelfall und unter
Berücksichtigung der konkreten Umstände können die Fristen auch
durchaus länger sein.
Wie bereits
ausgeführt, kann der Vermieter nicht in jedem Fall verpflichtet werden,
einer Untervermietung zuzustimmen. Das Gesetz selbst sieht verschiedene
Verweigerungsgründe vor.
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| a) |
Der Vermieter hat Anspruch darauf, dass der Untermieter
die Mietsache nicht anders gebrauche, als es dem Mieter selbst gestattet ist.
Der im Hauptmietvertrag vorgesehene Verwendungszweck hinsichtlich des
Mietobjektes ist ebenfalls vom Untermieter strikte einzuhalten. |
| b) |
Der Vermieter hat einen gesetzlichen Anspruch auf
Offenlegung des gesamten Untermietvertrages. Entsprechend muss dem Vermieter
(auf Verlangen) die Person des Untermieters, der Untermietzins, der
Verwendungszweck, die Dauer des Vertragsverhältnisses, bei Teil-Untermiete
die genaue Bezeichnung der untervermieteten Räume, bei der Wohnungsmiete
die Anzahl Benutzer und dgl. genannt werden. Weigert sich der Mieter, die
Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben, kann der Vermieter seine
Zustimmung ohne weiteres verweigern. |
| c) |
Die Bedingungen des Untermietverhältnisses
dürfen nicht missbräuchlich sein. Im Vordergrund steht dabei ein
Missverhältnis zwischen dem Unter- und dem Hauptmietzins. Ist der
Untermietzins höher als der Hauptmietzins, so ist die Differenz auf deren
Rechtfertigung hin zu überprüfen. So ist der Untervermieter
mindestens berechtigt, mit dem Untervermietungszuschlag eigene Investitionen in
die Mietsache (z.B. Kosten für Ausbau, Renovation) und allenfalls
mitvermietete Einrichtungsgegenstände (z.B. Telefonanlage, Mobiliar)
abzugelten. |
| d) |
Als weiteren Verweigerungsgrund sieht der Gesetzgeber
vor, dass dem Vermieter aus dem Untermietverhältnisse keine wesentlichen
Nachteile entstehen dürfen. Ganz allgemein liegt ein solcher Nachteil vor,
wenn die Mietsache oder die persönliche Stellung des Vermieters schlechter
gestellt ist, als es ohne Untermiete wäre. Zu denken ist etwa an eine
stärkere Abnützung des Mietobjektes durch den Untermieter, an eine
Ueberbelegung der Wohnung etc. |
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Die vier
obgenannten Verweigerungsgründe müssen nicht kumulativ gegeben sein.
Liegt auch nur einer vor, so ist der Vermieter berechtigt, die Zustimmung zur
Untermiete zu verweigern.
Reagiert der
Vermieter auf das Begehren des Mieters um Zustimmung zur Untermiete trotz
Mahnung nicht, wird Letztgenannter davon ausgehen können, dass der
Vermieter keinen Verweigerungsgrund geltend machen will und er deshalb
berechtigt ist, den Untermietvertrag abzuschliessen. Von einem
stillschweigenden Verzicht auf die Geltendmachung von Verweigerungsgründen
ist auch dann auszugehen, wenn der Mieter ein Untermietverhältnis eingeht,
ohne den Vermieter um seine Zustimmung zu ersuchen, dieser indessen nachweisbar
davon Kenntnis erhält und nicht dagegen einschreitet.
Das Formular «Zustimmung zur Untervermietung» kann beim
Drucksachenverkauf des HEV Zürich bezogen werden.
Online bestellen.
Bestellnummer 30011 |
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Allgemeine Bedingungen zum Mietvertrag für
Wohnräume
(HEV/SVIT/VZI
1996)
Zff.9
Untermiete
Der Mieter hat dem Vermieter
vorgängig die beabsichtigten Vertragskonditionen und die Personalien des
Untermieters bekanntzugeben. Dem Vermieter ist nach Zustandekommen des
Vertrages eine Kopie des Untermietvertrages zuzustellen. |
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