Vorkaufsrechte an Grundstücken
* Sandra Dormann

Durch das Vorkaufsrecht erhält der Vorkaufsberechtigte die Möglichkeit, im Vorkaufsfall (dazu später), durch seinen alleinigen Willen die Übertragung eines Grundstückes zu Eigentum zu erwirken. Das Motiv für die vertragliche Einräumung dieses Erwerbsprivilegs ist häufig eine vorbestehende Beziehung zwischen den Parteien, sei es familiärer oder (miet-) vertraglicher Art. Nicht selten werden deswegen Vorkaufsrechte auch unentgeltlich oder wechselseitig, z.B. zwischen Nachbarn, eingeräumt. Diesfalls ist es wichtig zu vereinbaren, dass mit dem Dahinfallen der Grundbeziehung auch das Vorkaufsrecht dahin fällt.

Von den erwähnten vertraglichen Vorkaufsrechten unterscheidet man die gesetzlichen, die, wie es der Name schon sagt, bereits von Gesetzes wegen bestehen, so etwa das Vorkaufsrecht der Mit-, nicht aber Stockwerkeigentümer oder das bäuerliche Vorkaufsrecht. Für beide, vertragliches und gesetzliches Vorkaufsrecht, kommen grundsätzlich die gleichen Gesetzesbestimmungen zur Anwendung, es ergeben sich aber doch einige Unterschiede insbesondere in Bezug auf die Behandlung bei der Zwangsvollstreckung, die Abtretbarkeit und Vererbbarkeit. So sind die vertraglichen Vorkaufsrechte, bei denen man weiter zwischen im Grundbuch vorgemerkten und nicht vorgemerkten unterscheidet, eine abweichende Vereinbarung vorbehalten, vererblich, nicht aber abtretbar. Für die gesetzlichen hingegen legt Art. 681 Abs. 3 ZGB fest, dass sie weder vererblich noch abtretbar sind.

Die Entstehung des Vorkaufsrechtes
Wie bereits erwähnt, besteht das Vorkaufsrecht entweder von Gesetzes wegen, der Miteigentümer hat etwa ein Vorkaufsrecht gegenüber jedem Nichtmiteigentümer, der einen Anteil erwirbt oder aber aufgrund eines Vertrages. Legen die Parteien den Kaufpreis im Vertrag bereits fest (so genanntes limitiertes Vorkaufsrecht), muss er öffentlich beurkundet werden. In diesem Fall erhält das Vorkaufsrecht auch einen spekulativen Charakter. Ohne Kaufpreisnennung (so genanntes unlimitiertes Vorkaufsrecht) hingegen genügt die einfache Schriftlichkeit, weshalb es etwa auch im Rahmen eines schriftlichen Mietvertrages zugunsten des Mieters begründet werden kann. Diesfalls richtet sich der Kaufpreis nach dem mit dem Dritten vereinbarten Preis.

Ausübung des Vorkaufsrechtes im Vorkaufsfall
Gemäss Art. 216c OR kann das Vorkaufsrecht im so genannten Vorkaufsfall geltend gemacht werden. Anders als beim Kaufsrecht, das es dem Berechtigten erlaubt, eine Sache unabhängig vom Willen des Verpflichteten zu kaufen, hat es der Vorkaufsverpflichtete also grundsätzlich in der Hand, ob er den Vorkaufsfall eintreten lassen will oder nicht. Ein Vorkaufsfall liegt dann vor, wenn das Grundstück verkauft wird, sowie bei jedem Rechtsgeschäft, welches wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt. Laut Gesetz stellen namentlich die Zuweisung an einen Erben in der Erbteilung, die Zwangsversteigerung und der Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben nicht zu den Vorkaufsfällen. Hier ergibt sich nun, wie bereits angetönt, eine abweichende Regelung für die gesetzlichen Vorkaufsrechte, die gemäss Art. 681 ZGB auch bei der Zwangsversteigerung ausgeübt werden können.
Mit Eintreten des Vorkaufsfalles kommt also die Vorrangstellung des Vorkaufsberechtigten zum Zug und damit die Pflicht des Eigentümers und Verkäufers, ihn über den Abschluss und den Inhalt des Kaufvertrages in Kenntnis zu setzen. Davon zu unterscheiden ist die Pflicht des Grundbuchverwalters, den Kauf des vorkaufsbelasteten Grundstückes durch einen Dritten dem Vorkaufsberechtigten anzuzeigen, wenn das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist. Will dieser nun sein Recht ausüben, muss er es innerhalb von drei Monaten seit Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Vertrages geltend machen. Die Ausübungserklärung richtet sich an den Vorkaufsbelasteten, der beim gewöhnlichen (nicht vorgemerkten Vorkaufsrecht) der erste Verkäufer, beim vorgemerkten wie auch beim gesetzlichen Vorkaufsrecht der jeweilige Eigentümer des Vorkaufsobjektes ist.