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Anforderungen
an den Ersatzmieter bei der vorzeitigen Rückgabe
* Georg Bak
Dem Mieter steht das Recht
zu, das Mietobjekt vorzeitig zurückzugeben, ohne dass er die
Kündigungstermine und die Kündigungsfrist einzuhalten hat.
Voraussetzung ist, dass er dem Vermieter einen Ersatzmieter vorschlägt,
der zumutbar, zahlungsfähig und bereit ist, den Mietvertrag zu den
gleichen Vertragsbedingungen zu übernehmen (OR 264).
Der Mieter muss einen Nachmieter
präsentieren, der imstande ist, den Mietzins pünktlich und
vollständig zu bezahlen. Ob diese Voraussetzung erfüllt ist,
hängt von den gesamten Umständen des Einzelfalles ab.
Zahlungsfähigkeit ist im Allgemeinen dann gegeben, wenn das Einkommen
mindestens das Dreifache des Mietzinses beträgt. Ist das Einkommen zwar
sehr gering, aber ist eine Drittorganisation (z.B. Sozialbehörde) bereit,
die Mietzinszahlung zu gewährleisten, ist die Zahlungsfähigkeit
ebenfalls als gegeben zu betrachten. Bestehen mehrere Eintragungen im
Betreibungsregister, kann das ein Indiz für Zahlungsschwierigkeiten
darstellen. Daher empfiehlt es sich für den Vermieter, von den
Interessenten einen Betreibungsregisterauszug zu verlangen und allenfalls beim
Vorvermieter Referenzen einzuziehen.
Der
Ersatzmieter muss überdies bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen
Bedingungen zu unterschreiben. Das gilt nicht nur bezüglich des
Mietzinses, sondern ebenso in Bezug auf den Gebrauchszweck, die Kaution sowie
allen weiteren Gebrauchsmodalitäten. So muss sich der Ersatzmieter auch
mit einem allfälligen Haustierhaltungsverbot oder einer
Personenzahlbeschränkung einverstanden erklären. Bei Verträgen
mit einer bestimmten Mietdauer muss der Ersatzmieter bereit sein, sich für
die verbleibende Dauer zu binden.
Was
die Zumutbarkeit des Ersatzmieters anbelangt, dürfen an diesen keine
höhere Anforderungen gestellt werden als an den ausziehenden Mieter. Es
müssen wichtige Gründe für die Ablehnung des Ersatzmieters
vorhanden sein. Eine Ablehnung wegen der Nationalität, der Rasse oder der
Religion des Kandidaten gelten selbstverständlich nicht als
Ablehnungsgründe. Auch persönliche Antipathien gegenüber der
vorgestellten Person genügen nicht. Je kleiner die Liegenschaft um so eher
kann verlangt werden, dass der Mieter zur Mietliegenschaft, insbesondere zu den
anderen Bewohnern passt. Beispielsweise kann bei einem ruhigen 6-Familienhaus,
in dem ausschliesslich ältere Leute wohnen, eine Familie mit Kleinkindern
oder ein Musiklehrer, der in der Wohnung unterrichten möchte, als
Ersatzmieter abgelehnt werden. Auch kann ein solcher abgelehnt werden, der ein
Konkurrenzgeschäft zu einem anderen Mieter eröffnen
würde.
Falls der vorgeschlagene
Ersatzmieter die oben genannten Voraussetzungen erfüllt, muss der
Vermieter den ausziehenden Mieter auf den Zeitpunkt hin aus seinen
vertraglichen Verpflichtungen entlassen, auf den der Ersatzmieter bereit ist,
den Mietvertrag anzutreten. Entspricht der Ersatzmieter nicht den
Voraussetzungen, sollte der Vermieter dies dem Mieter innert einer angemessenen
Frist mitteilen und begründen. Eine Unterlassung dieser Mitteilung hat zur
Folge, dass der Mieter aus seinen vertraglichen Verpflichtungen entlassen wird.
Die Angemessenheit der Frist zur Prüfung des Ersatzmieters hängt von
den Umständen ab und liegt bei etwa 10 bis 30 Tagen. Entscheidend ist, wie
viel Zeit für die Erlangung der wesentlichen Auskünfte über die
Zahlungsfähigkeit des Kandidaten in Anspruch zu nehmen ist. Falls der
Mieter diese Informationen bereits im Voraus liefert, verkürzt sich die
Frist entsprechend.
Dass der Vermieter
den Mieter aus dem Vertrag entlassen muss, heisst nicht, dass er mit dem
vorgeschlagenen Ersatzmieter tatsächlich einen Vertrag abschliessen muss.
Letzteres kann er völlig frei entscheiden. Er kann einen Interessenten,
der nach objektiven Massstäben die genannten Kriterien erfüllt,
durchaus aus anderen, auch aus subjektiven Gründen ablehnen. Allerdings
muss er dann einen allfälligen Mietzinsausfall selber tragen. |
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