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Nichtantreten
des Mietverhältnisses durch
den Mieter nach
Vertragsabschluss
* Tiziano
Winiger
Möchte der Mieter das
Mietverhältnis nach Abschluss des Vertrages nicht antreten und bringt er
noch vor dem Einzugstermin unmissverständlich zum Ausdruck, dass er das
Mietverhältnis auflösen möchte, stellt sich die Frage, ob er
für den Mietzins betrieben werden kann.
Ein Mietvertrag ist ein zweiseitiges
Rechtsgeschäft und stellt bis zur Auflösung des
Mietverhältnisses eine Schuldanerkennung dar und damit einen
provisorischen Rechtsöffnungstitel für die fälligen
Mietzinsen.
Nach Antritt des
Mietverhältnisses, kann der Mieter den Mietvertrag ordentlich
kündigen. Er kann aber auch die Mietsache vorzeitig zurückgeben, ohne
die Kündigungstermine einzuhalten. Stellt der Mieter dabei einen
Nachmieter nach Art. 264 Abs. 1 OR, so ist er von
seiner Mietzinszahlungspflicht gegenüber dem Vermieter befreit. Hat er
keinen Nachmieter gestellt, so ist er von seinen Verpflichtungen nicht befreit,
es trifft ihn aber nicht mehr eine vertragliche Pflicht zur Bezahlung des
Mietzinses, sondern eine Ersatzpflicht in der Höhe des ausstehenden
Mietzinses. Der Mieter muss zwar den selben Betrag entrichten, aber unter einem
anderen Titel. Das ist insofern von Bedeutung als dadurch der Mietvertrag seine
Funktion als Rechtsöffnungstitel verliert.
Nach der Praxis der Rechtsöffnungsbehörde der Stadt
Zürich ist Art. 264 Abs. 1 OR auf den Fall des Mieters, der
das Mietverhältnis nach Abschluss des Vertrages nicht antritt analog
anzuwenden. Das bedeutet, dass der nicht antretende Mieter dem Vermieter keine
vertragliche Miete, sondern Schadenersatz wegen Nichterfüllung des
Vertrages schuldet. Betreibt der Vermieter den Mieter auf Bezahlung von
Mietzins und erhebt der Mieter Rechtsvorschlag, dann stellt der Mietvertrag
keinen provisorischen Rechtsöffnungstitel im Sinne von Art.
82 SchKG dar und das Rechtsöffnungsbegehren des Vermieters wird
abgewiesen. Da der Vermieter dann auf das ordentliche Verfahren vor der
Schlichtungsbehörde verwiesen wird, ist zu empfehlen, die Forderung direkt
vor der Schlichtungsbehörde einzuklagen. |
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