| |
Abberufung
des Verwalters
* Cornel Tanno
Das Gesetz sieht in Art.
712r Abs. 1 ZGB vor, dass der Verwalter von der Stockwerkeigentümerschaft
jederzeit abberufen werden kann. Hierfür bedarf es eines
Versammlungsbeschlusses mit der einfachen Mehrheit der anwesenden
Stockwerkeigentümer. Voraussetzung für die Abberufung ist, dass ein
entsprechender Antrag formrichtig traktandiert wurde. Im Übrigen ist in
materieller Hinsicht die Abberufung an keine weiteren Voraussetzungen,
insbesondere nicht an das Vorliegen wichtiger Gründe gebunden. Eine
Ausnahme davon bildet der vom Gericht eingesetzte Verwalter, welcher ohne
richterliche Bewilligung vor Ablauf der Zeit, für die er eingesetzt wurde,
nicht abberufen werden kann. Die
Kompetenz zur Abberufung des Verwalters kommt zwingend der
Stockwerkeigentümerschaft zu; sie ist unübertragbar und
unverzichtbar. Diese Abberufungsfreiheit darf auch nicht in sachlicher oder
verfahrensrechtlicher Hinsicht durch Vereinbarungen der Beteiligten
eingeschränkt werden. Sodann darf die Abberufung weder vom Nachweis
wichtiger Gründe noch von der Zustimmung Dritter abhängig gemacht
werden, noch an eine erschwerte Beschlussfassung geknüpft werden. Da es
sich bei der Abberufung lediglich um eine Funktionsenthebung des Verwalters
handelt, kann vor allem auch eine Vereinbarung einer bestimmten Amtsdauer im
Verwaltervertrag bzw. die arbeitsrechtlichen Kündigungsregeln keine
Beschränkung der Abberufungsfreiheit bewirken. Diese haben lediglich
Auswirkungen auf allfällige Ersatzansprüche.
Missachtet die Stockwerkeigentümerversammlung bei
der Verweigerung der Abberufung wichtige Gründe, so steht jedem
Stockwerkeigentümer die Klage auf Abberufung durch den Richter zu.
Insofern ist also zu beachten, dass die Abberufungsfreiheit zwar in positiver
Hinsicht nicht durch materielle Erfordernisse eingeschränkt ist, in
negativer Hinsicht aber durch die Individualklage auf richterliche Abberufung
tangiert wird.
Da ein richterlicher
Abberufungsentscheid einen weit härteren Eingriff in die
Organisationsautonomie und in das Selbstbestimmungsrecht der
Stockwerkeigentümer darstellt, ist die richterliche Intervention vom
Vorliegen wichtiger Gründe abhängig.
Vorgängig zur richterlichen Abberufung des Verwalters ist
zwingend vorausgesetzt, dass die Versammlung der Stockwerkeigentümer die
Abberufung des Verwalters abgelehnt hat. Es ist somit unzulässig, zwecks
Abberufung des Verwalters direkt an den Richter zu gelangen. Zu beachten ist
zudem, dass das Begehren um richterliche Abberufung binnen Monatsfrist seit dem
ablehnenden Versammlungsbeschluss einzureichen ist.
Ein wichtiger Grund im obigen Sinne liegt immer dann
vor, wenn den Betroffenen die Fortsetzung des Verwalterverhältnisses nach
Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann, weil das diesem
Rechtsverhältnis immanente Vertrauensverhältnis fehlt oder
zerstört worden ist. Ein wichtiger Grund kann etwa dann gegeben sein, wenn
der Verwalter seinen Aufgaben dauernd nicht nachkommt, wie z.B. |
|
