Eklatante Diskrepanz zwischen statistisch erfasstem Leerwohnungsbestand und Wohnungsangebot im Internet

Nur 0,08% aller Wohnungen waren am 1. Juni 2003 leer
Alle nach 2000 erstellten Wohnungen sind bewohnt
(Mitteilung von Statistik Stadt Zürich vom 5. August 2003)

Trotz reger Bautätigkeit (von Januar 2001 bis Mai 2003 wurden in der Stadt Zürich 2360 Wohnungen neu erstellt) nahm der Leerwohnungsbestand gegenüber dem Vorjahr um nur 82 Einheiten zu, und die Leerwohnungsziffer beträgt neu 0,08% gegenüber 0,04% vor einem Jahr. Keine der seit 2001 neu erstellten Wohnungen stand am 1. Juni leer. Ebenfalls waren sämtliche Einfamilienhäuser bewohnt.
Auch die älteren und deshalb wahrscheinlich auch günstigeren Wohnungen standen selten leer: Nur rund 48 Prozent von ihnen wurden vor 1951 erstellt (Vorjahr: rund 41%). Am häufigsten leer waren die zwischen 1991 und 2000 erstellten Wohnungen; deren Leerzifferquote ist mit 0,25% immer noch tief, jedoch rund dreimal höher als die Gesamtquote.
Am häufigsten leer waren die Zweizimmer- Wohnungen (0,11%). Ein Drittel davon sind Eigentumswohnungen, die in den Neunzigerjahren erstellt wurden und bis anhin nicht verkauft werden konnten. Interessant ist festzustellen, dass der Markt für Eigentumswohnungen momentan günstig ist. Seit der letzten Leerwohnungszählung waren fast ein Viertel der neu er-stellten Wohnungen Eigentumswohnungen (oder 260) und keine davon steht leer.

Angebotsziffer mehr als 25-mal so gross
* Paco Oliver

Gemäss obiger Mitteilung von Statistik Stadt Zürich standen am 1. Juni 2003 ganze 163 Wohnungen leer, wovon 149 zum Mieten. Das erweckt den Eindruck, das Mietwohnungsangebot in der Stadt Zürich sei so gut wie nicht existent.
Wir haben die Probe aufs Exempel gemacht. Wir suchten am Tage der Medienmitteilung (6.8.03) auf der Immobiliendrehscheibe Immovista (www.immovista.ch), eine Mietwohnung in der Stadt Zürich. 1423 Objekte wurden an diesem Tag angeboten. Das tatsächliche Angebot ist also allein auf dieser Plattform 9,5-mal grösser, als man es aufgrund der Statistik annehmen müsste. Immovista umfasst zwar mehrere aber lange nicht alle elektronischen Immobilienmarktplätze. Zurückhaltend ausgedrückt dürften an jenem Tage mindestens 2000 Wohnungen im Internet angeboten worden sein.
Geht man sodann davon aus, dass im Internet etwa die Hälfte aller Wohnungen angeboten wird, verdoppelt sich das Angebot. Damit wäre das Wohnungsangebot am Tage der Veröffentlichung der Leerwohnungsziffer mehr als 25-mal so gross gewesen, wie der statistisch erfasste Leerwohnungsbestand. Das zeigt eindrücklich, wie wenig aussagekräftig die Leerstandsziffer ist.
In einem perfekt funktionierenden Wohnungsmarkt braucht es keine leeren Wohnungen. Was es braucht sind Wohnungsangebote. Den Wohnungssuchenden interessiert es nicht, ob die Wohnung im Zeitpunkt, in welchem er sucht, leer steht. Ihm genügt es vielmehr, wenn sie auf den Zeitpunkt geräumt wird, auf den er sie mieten will. Zwischen dem Auszug des bisherigen Bewohners und dem Einzug des neuen Mieters braucht die Wohnung zudem gar nicht im eigentlichen Sinne leer zu stehen. Theoretisch könnten sich die Zügelmänner im Treppenhaus kreuzen.
Aussagekräftiger als die Leerwohnungsziffer wäre daher eine Angebotsziffer. Diese wäre im elektronischen Zeitalter relativ einfach zu erfassen. In dieser würden nur gerade jene Wohnungen fehlen, welche «unter der Hand weggehen», die also weder in einer Zeitung noch im Internet angeboten werden. Noch aussagekräftiger wäre daher die Zahl der tatsächlichen Wohnungswechsel, welche von den Einwohnerämtern ohnehin registriert wird. Eine Motion von Nationalrat Hegetschweiler mit dieser Stossrichtung ist in Bern bereits hängig.

Zweifel an der Zuverlässigkeit der Leerwohnungsstatistik sind erlaubt.
* Paco Oliver

Der HEV kritisiert seit Jahren nicht nur, dass die Leerwohnungsziffer keinerlei Aussagekraft hat, sondern dass sie überdies nicht zuverlässig erfasst wird. Das Mietamt Horgen beispielsweise, welches im Auftrag des Statistischen Amtes des Kantons Zürich sämtliche in der Gemeinde Horgen leer stehenden Wohnungen per 1. Juni zu zählen hat, hielt die Eigentümer und Liegenschaftsverwaltungen per Inserat in der «Zürichsee-Zeitung» dazu an, ihm leer stehende Wohnungen zu melden. Das Inserat dürfte formell wohl als amtliche Publikation gelten, womit die Mitteilung formal korrekt erfolgt ist. D.h., dass sie so zu behandeln ist, wie wenn sie alle Adressaten erreicht hätte. So weit, so gut.
Niemand wird aber allen Ernstes annehmen, es hätten auch wirklich alle Hauseigentümer und Liegenschaftsverwaltungen von der Mitteilung tatsächlich Kenntnis genommen. Man denke nur schon an alle, die zwar in Horgen Immobilieneigentum haben, aber nicht in der Zürichsee-Region wohnen oder die «Zürichsee-Zeitung» aus irgendwelchen Gründen nicht lesen oder an diejenigen, die gerade in den Ferien waren oder die den Anzeigeteil generell nicht beachten. Dann könnte es ja auch Eigentümer gegeben haben, welche den Anzeigetext nicht verstanden oder sich vielleicht nicht die Mühe gemacht haben, ihn zu verstehen. Immerhin verwies er u. a. auf die Verordnung über die Durchführung von statistischen Erhebungen des Bundes vom 1. August 1994. Welche Wohnungen hätten gezählt werden müssen, stand in der Anzeige jedoch nicht. Dabei ist die Definition der statistisch erfassten Leerwohnungen nicht ganz ohne (sie vorhergehende Seite). Schon deswegen würde es nicht überraschen, wenn nicht immer die richtige Zahl gemeldet worden wäre. Der Hinweis, «Die Auskunftspflicht wird im Anhang der Verordnung umschrieben. Danach ist die Mitarbeit an der Zählung für die Gemeinden sowie für die Eigentümer und Liegenschaftsverwaltungen obligatorisch», macht die Statistik auch nicht richtiger.
Formell mag alles seine Richtigkeit haben. Zweifel an der Zuverlässigkeit der auf diese Weise resultierenden Statistik müssen jedoch erlaubt sein. Ist es vielleicht auf die Erhebungsmethode zurückzuführen, dass Horgen 2001 und 2002 keine einzige leere Wohnung auswies?

Definition
Als Leerwohnungen im Sinne dieser Zählung gelten alle möblierten oder unmöblierten, bewohnbaren und am Stichtag (1. Juni) unbesetzten Wohnungen, die zur dauernden Miete oder zum Kauf angeboten werden. Den Wohnungen gleich gestellt sind leer stehende, zur Vermietung oder zum Verkauf bestimmte Einfamilienhäuser. Mitgezählt werden auch jene leer stehenden Wohnungen, die auf einen späteren Zeitpunkt bereits vermietet oder verkauft sind.
Ferien- oder Zweitwohnungen und -häuser zählen als leer stehende Wohnungen, sofern sie das ganze Jahr bewohnbar und zur Dauermiete (mindestens drei Monate) oder zum Verkauf ausgeschrieben sind. Nicht erfasst werden jedoch: