Vertragsbeendigung ohne Kündigung
* Harald Solenthaler

Der Aufhebungsvertrag
Der Aufhebungsvertrag beinhaltet eine Vereinbarung der Parteien, deren wesentlicher Inhalt darin besteht, ein bestehendes Mietverhältnis auf einen beliebigen Zeitpunkt aufzulösen. Die Parteien können also den Mietvertrag im gegenseitigen Einverständnis aufheben. Bei der Festlegung dieses Zeitpunktes sind die Parteien weder an die gesetzlichen noch an die vertraglichen Kündigungsfristen gebunden. Zudem ist der Vertrag nicht formpflichtig. Aus Beweisgründen ist es aber empfehlenswert, den Aufhebungsvertrag schriftlich zu verfassen. Mit dem Aufhebungsvertrag können die Parteien zugleich weitere Abmachungen treffen, beispielsweise die Entschädigung des Mieters für geschaffenen Mehrwert. Die Mieterschaft hat sodann das Mietobjekt auf den im Aufhebungsvertrag festgesetzten Termin zurückzugeben und ist ab diesem Zeitpunkt auch von der Bezahlung des Mietzinses befreit. Falls der Wunsch, den Mietvertrag vorzeitig aufzuheben, vom Mieter ausgeht, kann der Vermieter allerdings auf Art. 264 OR (vorzeitige Rückgabe der Sache) verweisen.

Der befristete Mietvertrag
Gemäss Art. 255 OR können die Parteien vereinbaren, dass der Mietvertrag auf einen bestimmten Termin oder mit Ablauf einer bestimmten Dauer endigt. In diesem Fall handelt es sich um einen befristeten Vertrag, welcher mit Eintritt des vereinbarten Termins beendigt wird. In der Regel wird der Beendigungstermin ausdrücklich genannt, doch kann er sich auch aus den Umständen ergeben oder stillschweigend vereinbart sein. Wird ein befristetes Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten festen Dauer weitergeführt, wird es zu einem unbefristeten Mietverhältnis.
Das befristete Verhältnis kann jedoch durch eine ausserordentliche Kündigung der einen oder andern Partei beendet werden. Dies gilt aber nur dann, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen einer derartigen Kündigung erfüllt sind. Zudem schützt der Abschluss eines befristeten Mietvertrages den Vermieter nicht vor einer allfälligen Erstreckung des Mietverhältnisses. Stellt der Mieter das Begehren 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer bei der zuständigen Schlichtungsbehörde, hat diese das Begehren zu überprüfen und – falls die Voraussetzungen erfüllt sind – eine Erstreckung zu gewähren.
Eine weitere Möglichkeit, einen befristeten Mietvertrag weiterzuführen, ist das Optionsrecht. Dieses Recht erlaubt einer der Parteien (meistens der Mieterschaft), das Mietverhältnis durch eine einseitige Willenserklärung für eine bestimmte oder unbestimmte Dauer zu verlängern. Es ist sinnvoll, wenn im Vertrag ein Zeitpunkt festgelegt wird, zu welchem das Optionsrecht ausgeübt werden muss. Ist dies nicht der Fall, ist von jener Partei, welche die Option ausübt zu verlangen, dass es unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist geltend gemacht wird.