Hauseigentümerverband Zürich
Monatsschrift
Home
Verband
Veranstaltungen Seminare
Monatsschrift
Formulare
Handwerker
Links
HEV 10/2003 Inhaltsverzeichnis
Steuern

 

Immobilienleerstände und Mehrwertsteuer
* Roland Britt und Monika Molnar

Die Behördenpraxis zur Mehrwertsteuer ist noch lange nicht gefestigt. Auf dem Gebiet der Immobilienleerstände ist gerade eine Praxisänderung erfolgt, die sehr zu begrüssen ist und für alle Beteiligten Sinn macht, wenn sie nur richtig von den Steuerpflichtigen umgesetzt wird. (Praxismitteilung der Eidgenössischen Steuerverwaltung Hauptabteilung Mehrwertsteuer vom 27. Mai 2003)

Grundsätzliche Regelung
Gemäss Art. 18 Ziff. 21 des Mehrwertsteuergesetzes (MWSTG) ist die Überlassung von Grundstücken und Grundstücksteilen zum Gebrauch oder zur Nutzung von der Mehrwertsteuer ausgenommen. Unter die Begriffe «Grundstück und Grundstücksteile » fallen auch Gebäudeteile wie Wohnungen und ganze Stockwerke. Die Ausnahme hat zur Folge, dass auf den Liegenschaftserträgen keine Mehrwertsteuer erhoben werden darf. Rechnungen über die Miete sind also ohne Mehrwertsteuer zu stellen. Andererseits aber können die Vorsteuern auf der Erstellung der Liegenschaft sowie den Betriebs- und Unterhaltskosten nicht geltend gemacht werden. Der scheinbare Vorteil für den Mieter, die Miete ohne Mehrwertsteuer fakturiert zu bekommen, ist also bei Tage gesehen ein Nachteil: Durch die Nichtabziehbarkeit der Vorsteuern durch steuerpflichtige Mieter entsteht nämlich eine «taxe occulte», eine Schattensteuer, die der Vermieter auf den Mieter überwälzen wird, soweit es ihm möglich ist.

Möglichkeit der Option
Vermeiden lässt sich die «taxe occulte» durch eine Option für die Versteuerung ausgenommener Umsätze gemäss Art. 26 lit. b MWSTG. Die Miete für Geschäftsliegenschaften ist dann mit Mehrwertsteuer zu fakturieren, und die Vorsteuern können zurückgefordert werden. Der Mieter muss indes eine steuerpflichtige Person sein und das Mietobjekt zumindest teilweise für steuerbare Zwecke verwenden.

Alte Praxis bei längerem Leerstand
Nach bisheriger Praxis wurde der Option jedoch ein Ende bereitet, wenn beispielsweise infolge einer Totalrenovation ein Leerstand der optierten Geschäftliegenschaft länger als 12 Monate anhielt. Dann musste bislang zwingend Eigenverbrauch deklariert und aufgrund der Nutzungsänderung abgerechnet werden, und die bereits zurückgeforderte Mehrwertsteuer musste zurückbezahlt werden. Für den Vermieter bedeutete dies: keine Mieteinnahmen wegen des Leerstands, beträchtliche Renovationskosten, zurückzuzahlende Mehrwertsteuer und schliesslich noch Verzugszinsen und vielleicht sogar Bussen, wenn dies alles erst im Rahmen einer Revision ans Tageslicht kam.

Neue Praxis bei längerem Leerstand
Diese wirtschaftsfeindliche Praxis wurde nun durch die Steuerverwaltung per Praxismitteilung vom 27. Mai 2003 geändert.
Im Wesentlichen besteht die Änderung darin, dass unter bestimmten Voraussetzungen die Frist von 12 Monaten – nach deren Ablauf bisher aufgrund der definitiven Nutzungsänderung der Eigenverbrauch abgerechnet werden musste – ruhen kann, d.h. der Eigenverbrauch muss nicht obligatorisch nach 12 Monaten abgerechnet werden. Dies führt insbesondere bei konjunkturbedingten Leerständen bei korrekter Umsetzung nicht zu einer (zusätzlichen) Liquiditätsbelastung der betroffenen Unternehmen.
Zu den Voraussetzungen gehört, dass der Steuerpflichtige den Nachweis erbringen kann, dass der Leerstand durch mehr als 12 Monate dauernden Umbauarbeiten oder wegen objektiver Unmöglichkeit, einen Mieter für die Geschäftsliegenschaft zu finden, entstanden ist. Zudem muss er die Liegenschaft wieder für steuerbare Tätigkeiten verwenden oder verwenden wollen, sobald dies objektiv möglich ist.
Dazu ist es notwendig, dass der Steuerpflichtige Vermieter die Steuerverwaltung über die bevorstehenden Umbauarbeiten in Kenntnis setzt und die entsprechenden Beweise den Behörden zukommen lässt.
 
     
  * Mitarbeiter in der Mehrwertsteuerabteilung bei der PricewaterhouseCoopers AG, Stampfenbachstrasse 73, 8035 Zürich  
     
Inhaltsverzeichnis