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Die
Stockwerkeigentümerversammlung
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Georg Bak
Als einziges gesetzlich
vorgeschriebenes Organ in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft gilt die
Versammlung der Stockwerkeigentümer. Die gesetzliche Grundlage findet man
in den Art. 712m – 712p ZGB. Ausserdem verweist Art. 712m Abs. 2 ZGB auf
das Vereinsrecht, sofern in den genannten Bestimmungen keine Regelung zu finden
ist. Die Einberufung und Leitung der
Stockwerkeigentümerversammlung gehören in den Aufgabenbereich der
Verwaltung, wenn dies nicht anders vereinbart worden ist. Es muss jährlich
mindestens eine ordentliche Generalversammlung stattfinden. Das Vereinsrecht
räumt den Eigentümern das Recht auf eine ausserordentliche
Generalversammlung ein, falls ein Fünftel der Mitglieder eine Einberufung
verlangt.
Das Gesetz enthält keine
Bestimmungen bezüglich der Frist zur Einladung. In der Praxis geht man
jedoch von einer Mindestfrist von zehn Tagen aus. Es ist empfehlenswert die
Frist sowie die Form der Einberufung der Stockwerkeigentümerversammlung im
Reglement zu regeln. Die Einladung muss sämtliche Traktanden enthalten,
denn nur über diese kann an der Stockwerkeigentümerversammlung
Beschluss gefasst werden. Selbstverständlich kann während der
Stockwerkeigentümerversammlung auch über nicht traktandierte Themen
diskutiert werden. Der Beschluss über solche Themen wäre wegen
Verstosses gegen das Traktandierungsgebot anfechtbar. Wenn alle
Stockwerkeigentümer an der Versammlung teilnehmen, kann auch über
Geschäfte, die nicht traktandiert waren, abgestimmt werden, denn niemand
wird in seinem Stimmrecht beeinträchtigt. Das Traktandierungsrecht
einzelner Stockwerkeigentümer kann reglementarisch festgelegt werden,
ansonsten gilt, dass ein Fünftel aller Stockwerkeigentümer gemeinsam
das Recht der Traktandierung ausüben können. Ausnahmsweise sind
Zirkularbeschlüsse zulässig, wenn nämlich sämtliche
Mitglieder schriftlich zustimmen.
Die
Versammlung der Stockwerkeigentümer ist gemäss Art. 712p ZGB
beschlussfähig, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die
zugleich über die Hälfte der Wertquoten verfügt, mindestens aber
zwei, anwesend oder vertreten sind. Das Reglement kann die
Beschlussfähigkeit erschweren, indem eine grössere Beteiligung
verlangt wird (z.B. 3/5 aller Stockwerkeigentümer). Eine Erleichterung ist
aber ausgeschlossen.
Der Beschluss ist
von Gesetzes wegen zu protokollieren, und das Protokoll ist vom Verwalter oder
von dem den Vorsitz führenden Stockwerkeigentümer
aufzubewahren.
Statuten- oder
gesetzwidrige Beschlüsse können gemäss Art. 75 ZGB binnen
Monatsfrist von jedem Mitglied, welches nicht zugestimmt hat, angefochten
werden. Die Frist beginnt zu laufen, sobald der Kläger vom Inhalt des
Beschlusses Kenntnis genommen hat. Die Klage richtet sich gegen die
Gemeinschaft, und der Gerichtsstand befindet sich gemäss Art. 712l Abs. 2
ZGB am Ort der gelegenen Sache. |
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