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Erstreckung
des Mietverhältnisses
* Georg
Bak
Der Mieter hat die
Möglichkeit, innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung ein
Erstreckungsbegehren bei der Schlichtungsbehörde einzureichen. Bei
befristeten Verträgen gilt eine Frist von 60 Tagen vor Beendigung des
Mietverhältnisses. Dieses Recht steht ihm hingegen nicht zu, wenn er
selber gekündigt hat. Eine Erstreckung kann nur bei Mietverhältnissen
über Wohnräume (auch möblierte Zimmer und Luxuswohnungen) und
Geschäftsräume gewährt werden. Bei der Vermietung von
Parkplätzen fällt sie dagegen ausser
Betracht.
Das
Mietverhältnis kann bei Wohnungen um maximal vier Jahre, bei
Geschäftsräumen um maximal sechs Jahre erstreckt werden. Innerhalb
dieses Höchstrahmens sind eine oder zwei Erstreckungen
möglich.
Die Mieterschaft kann nur
dann mit einer Erstreckung rechnen, wenn für sie oder deren Familie bei
Beendigung des Mietverhältnisses ein Härtefall vorliegt, der durch
die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Falls der
Mieter die Wohnung untervermietet hat, kann er sich nicht auf einen
Härtefall des Untermieters berufen.
Die Schlichtungsbehörde versucht in erster Linie, eine Einigung
zwischen den Parteien herbeizuführen. Erst wenn ihr dies nicht gelingt,
fällt sie einen Entscheid, der von der unterlegenen Partei innert 30 Tagen
an die nächste richterliche Instanz weitergezogen werden
kann.
Den Entscheid über die
Erstreckung fällt die Schlichtungsbehörde nach einer
Interessenabwägung, wobei mehrere Faktoren entscheidend sind:
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die Umstände beim Vertragsabschluss und der
Vertragsinhalt: Beispielsweise muss sich der Mieter bei befristeten
Verträgen von vornherein bewusst sein, dass er die Wohnung zu einem
bestimmten Zeitpunkt verlassen muss, sodass eine Erstreckung in den meisten
Fällen auszuschliessen ist. Auch bei der Miete einer Dienstwohnung wird
bei Beendigung des Arbeitsvertrages eine Erstreckung wohl eher unwahrscheinlich
sein. |
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die Dauer des Mietverhältnisses: Bei lange
dauernden Mietverhältnissen muss man eher mit einer Erstreckung rechnen,
da es den Mieter in solchen Fällen im Allgemeinen härter
trifft. |
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die persönlichen, familiären und
wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten: für
Familien mit schulpflichtigen Kindern oder für ältere Personen kann
der Auszug aus der Wohnung zu einem besonderen Härtefall werden. Einem
Geschäftsinhaber, der auf seine Stammkundschaft aus dem Quartier
angewiesen ist, wird der Wegzug in ein ähnliches Lokal auch nicht innert
kurzer Frist zumutbar sein. Wurde hingegen dem Mieter gekündigt, weil er
in grober Weise seine Rücksichtsnahmepflicht (z.B. übermässiger
Lärm) gegenüber seinen Nachbarn verletzt hat, wird wohl kaum mit
einer Erstreckung zu rechnen sein. |
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allfälliger Eigenbedarf des Vermieters für
sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte: Es ist zu beachten, dass selbst
bei dringlichem Eigenbedarf eine Erstreckung nicht ausgeschlossen ist, wobei
dieser Aspekt recht stark in die Interessenabwägung
einfliesst. |
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die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt
für Wohn- und Geschäftsräume: Liegt der Leerwohnungsstand unter
1,5% wird meistens von einem Härtefall auszugehen sein. Auf allgemeine
Statistiken kann man sich jedoch nicht in jedem Fall berufen, denn entscheidend
ist letztlich nur, ob Wohnungsnot im vergleichbaren Segment vorherrscht. Dies
muss jeweils der Mieter nachweisen. |
Zu beachten ist,
dass eine Erstreckung in gewissen Situationen ausgeschlossen ist, nämlich
bei Kündigungen:
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wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d
OR); |
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wegen schwerer Sorgfalts- und
Rücksichtnahmepflichtverletzung des Mieters (Art. 257f Abs. 3 und 4
OR); |
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wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h); |
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eines Mietvertrages, der im Hinblick eines Umbaus oder
Abbruchs ausdrücklich bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der
Bewilligung befristet worden ist. |
Ebenfalls ist eine
Erstreckung in der Regel ausgeschlossen, wenn dem Mieter eine gleichwertige
Ersatzwohnung, resp. Ersatzgeschäftsräumlichkeit angeboten
wird. |
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