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Die Pflicht
zur Duldung von Arbeiten
* Cornel
Tanno
Der Vermieter muss die
Mietsache dauernd in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand
erhalten. Er hat somit Mängel der Mietsache vorzubeugen oder diese zu
beheben; er hat selbst Verschlechterungen der Mietsache zu beseitigen, die
allein durch den vertragsgemässen Gebrauch entstanden sind. In diesem
Sinne ist die Duldungspflicht des Mieters das Korrelat zur Pflicht des
Vermieters, die Sache instand zu halten.
Der Mieter muss dabei nicht nur dringende Ausbesserungen dulden. Das
Kriterium der Dringlichkeit ist nicht entscheidend für die
Zulässigkeit der Arbeiten. Da die Unterhaltspflicht des Vermieters der
Duldungspflicht des Mieters zwangsläufig zu entsprechen hat, ist diese
nicht nur auf eigentliche Reparaturen beschränkt, sondern ermöglicht
dem Vermieter auch weitergehende Überholungen und Instandstellungen,
soweit sie zur Erfüllung der Unterhaltspflicht des Vermieters
gehören.
Die Duldungspflicht
erfasst nicht nur Arbeiten, die für die Beseitigung von Mängeln oder
für die Behebung von Schäden notwendig sind, sondern auch solche, die
der Vermeidung von Schäden dienen. Dies gibt dem Vermieter einen gewissen
Ermessensspielraum, zu entscheiden, welche Arbeiten er aus präventiven
Gründen ausführen lassen will und wann. Der Vermieter muss in jedem
Fall nicht so lange zuwarten, bis sich ein Schaden effektiv ereignet
hat.
Zu dulden sind nur die notwendigen
Arbeiten. Notwendig sind Arbeiten zur Erhaltung des vertragsgemässen
Zustandes, die grundsätzlich keinen Mehrwert im Sinne einer Mehrleistung
schaffen. Der Vermieter darf demnach die Behebung von Schäden und die
Beseitigung von Mängeln nicht zum Anlass nehmen, weitergehende
Renovationen vorzunehmen.
Dem Mieter
sind notwendig werdende Reparaturen rechtzeitig anzuzeigen. Bei dringenden
Arbeiten wird, vor allem wenn ein wachsender Schaden droht, eine kurze,
gegebenenfalls auch eine sehr kurze Voranzeigefrist nicht zu beanstanden sein.
Können die Arbeiten hingegen von langer Hand geplant werden, so ist vom
Vermieter die Einhaltung einer grosszügigen Voranzeigefrist zu fordern,
ebenso wie eine umfassende Orientierung des Mieters über die
auszuführenden Arbeiten. Lehnt der Mieter einen Termin aus objektiven
Gründen ab, hat er selber einen geeigneten Termin vorzuschlagen.
Weigert sich der Mieter zu Unrecht, Arbeiten
zu dulden, obwohl alle Voraussetzungen erfüllt sind, so wird er
schadenersatzpflichtig, da er eine vertragliche Pflicht verletzt. Über die
Weigerung des Mieters darf sich der Vermieter nicht einfach hinwegsetzen und in
das Mietobjekt eindringen. Als Rechtsbehelf steht dem Vermieter dafür die
Klage auf Duldung zu. Andernfalls riskiert er, wegen Hausfriedensbruch
angezeigt zu werden. Ein Selbsthilferecht des Vermieters wird man nur für
Notfälle annehmen dürfen, etwa wenn es um dringliche Reparaturen
geht, bei denen es gilt, Schaden zu vermeiden. |
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