|
|
|
 |
|
|
| |
Nichtigkeit
der Kündigung
* Cornel
Tanno Das Gesetz hält in Art. 266o
OR fest, dass die Kündigung eines Mietverhältnisses, welche die
Formvorschriften der Art. 266l – 266n OR nicht einhält, nichtig ist.
Nichtigkeit bedeutet, dass die Kündigung völlig unwirksam ist.
Rechtlich wird sie so behandelt, als ob sie überhaupt nicht stattgefunden
hätte. Unter dem Vorbehalt des Rechtsmissbrauches braucht der
Empfänger einer nichtigen Kündigung kein Verfahren zur Feststellung
der Nichtigkeit anzustrengen. So kann sich z.B. der Mieter selbst im
Ausweisungsverfahren noch auf die Nichtigkeit der Kündigung
berufen.
Die vorerwähnten
Bestimmungen des Obligationenrechts (Art. 266l – 266n) führen an,
wann eine Kündigung nichtig ist. So hat die Kündigung von Mieter und
Vermieter schriftlich zu erfolgen. Der Vermieter muss überdies auf einem
vom Kanton, in welchem das Mietobjekt liegt, genehmigten Formular
kündigen.
Die Gültigkeit der
Kündigung hängt hingegen nicht von der Frage ab, ob sie
begründet wurde oder nicht. Eine Kündigung ist also auch dann
gültig, wenn eine Begründung fehlt. Allerdings können sowohl der
Mieter als auch der Vermieter verlangen, dass die Kündigung begründet
wird.
Dient die gemietete Sache als
Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der
ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen. Die Kündigung
der Familienwohnung durch denjenigen Ehegatten, der Mieter ist, wird somit erst
mit ausdrücklicher Zustimmung des anderen wirksam. In der Regel
dürfte diese Zustimmung schriftlich erfolgen, am einfachsten durch
Mitunterzeichnung der Kündigung. Dem Formerfordernis der
Ausdrücklichkeit ist jedoch Genüge getan, wenn der Ehepartner seine
Zustimmung dem Vermieter gegenüber mündlich kundtut. Aus
Beweisgründen empfiehlt es sich diesfalls, die mündliche Zustimmung
schriftlich zu bestätigen.
Im Fall
der Kündigung durch den Vermieter müssen alle Erklärungen, die
eine Beendigung des Mietverhältnisses bezwecken, den Ehegatten separat
zugestellt werden. Beiden Ehegatten muss also ein Kündigungsformular
gesandt werden.
Verlässt derjenige
Ehegatte, welcher den Mietvertrag allein unterzeichnet hat, für
längere Zeit die Familienwohnung, kann für den Vermieter unklar sein,
ob die gemietete Wohnung noch als Familienwohnung dient oder wer Mieter ist.
Aufgrund dieser Unklarheiten tut der Vermieter gut daran, in jedem Fall beiden
Ehegatten getrennt zu kündigen. Ist dem Vermieter die neue Adresse des
ausziehenden Ehegatten nicht bekannt gegeben worden, so reicht es aus, wenn er
die Kündigung an den bisherigen ehelichen Wohnsitz adressiert. Da der
Mieter dem Vermieter vor seinem Wegzug aus der ehelichen Wohnung die neue
Adresse nicht mitgeteilt hat, muss er auch die Folgen von Zustellfehlern selber
tragen.
Ist eine Kündigung
gemäss obigen Ausführungen formnichtig, so hat die kündigende
Partei ohne weiteres das Recht, den Formfehler zu berichtigen und der
Gegenpartei eine neuerliche, den gesetzlichen Formerfordernissen entsprechende
Kündigung zuzustellen. Dieses Nachreichen der Kündigung kann jedoch
unter Umständen zur Folge haben, dass sich der Kündigungszeitpunkt
gegenüber der ersten, unwirksamen Kündigung verschiebt. |
|
| |
|
|
| |
*
lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich |
|
| |
|
|
|
